Der Generalunternehmer unterschreibt einen einzigen Vertrag mit Festpreis und einem einzigen Übergabetermin und haftet ab diesem Moment für Bauarbeiten, Haustechnik, Ausbau und die Koordination aller Firmen auf der Baustelle. Seine Vergütung für diese Koordination liegt in der Regel zwischen 6 und 12 % des Auftragswerts. Bei einer Komplettsanierung mit neu zu machender Haustechnik bezahlt sich diese Marge. Bei einer reinen Möbellieferung nicht, und die Möbel dort hineinzupacken, ist der schnellste Weg, einen Aufschlag auf eine Arbeit zu zahlen, die niemand wirklich koordiniert.
Der Begriff wird dehnbar verwendet. Es gibt Baufirmen, die sich als Generalunternehmer präsentieren, weil sie drei feste Subunternehmer haben, und Projektsteuerungsgesellschaften, die keine einzige Betonmischmaschine besitzen und zwanzig Firmen koordinieren. Den Unterschied siehst du im Vertrag, nicht auf der Visitenkarte, und für das Vertragsvokabular der Hotellerie hilft es, ein Glossar der Hotelfachbegriffe griffbereit zu haben, bevor du dich an den Tisch setzt.
Inhalt
Was der Eigentümer wirklich unterschreibt
Der Vertrag ist ein Werkvertrag. Die verbreitetste Form bei Hotelaufträgen ist die Pauschale, schlüsselfertig: ein einziger Preis für das fertige Werk wie in den Unterlagen beschrieben, ein einziger Termin, ein einziger Ansprechpartner. Änderungen entstehen nicht aus den Mengen, die ein Risiko des Auftragnehmers bleiben, sondern nur aus Änderungswünschen des Auftraggebers oder dokumentierten unvorhergesehenen Umständen.
Der Festpreis und was darin steckt
Der Pauschalpreis hält so viel, wie die beigefügten Unterlagen halten. Ist das Leistungsverzeichnis funktional, beschreibt es also das Ergebnis und nicht die Produkte, bleibt die Materialwahl beim Auftragnehmer, und der Vergleich zweier Angebote wird unmöglich. Ein Leistungsverzeichnis mit „Feinsteinzeugboden einer führenden Marke“ lässt eine Spanne von zwanzig Euro pro Quadratmeter; eines, das Format, Stärke, Rutschhemmungsklasse, Verlegung und Fuge angibt, klärt die Frage. Dasselbe gilt für die Einrichtung, wo der Detaillierungsgrad des Leistungsverzeichnisses für die Einrichtung entscheidet, ob der Festpreis ein Preis ist oder ein Versprechen.
Dann gibt es die Posten, die aus dem Festpreis immer verschwinden und als Extras wieder auftauchen: provisorische Baustellenanschlüsse, Gerüste über eine bestimmte Dauer hinaus, Entsorgung nicht vorgesehener Materialien, Schutzmaßnahmen für die in Betrieb befindlichen Bereiche, Bewachung. Sie müssen vor der Unterschrift einzeln benannt werden.
Wer die Baustelle kontrolliert
Den Bauleiter ernennt der Auftraggeber, nicht der Generalunternehmer, und an diesem Punkt geht das meiste Geld verloren. Ein vom Auftragnehmer bezahlter oder auf dessen Vorschlag gewählter Bauleiter unterschreibt Protokolle, die niemand beanstandet. Einwände der Firma werden als Vorbehalte in den Abrechnungsunterlagen eingetragen und müssen sofort bearbeitet werden: Ein Vorbehalt, der bis zum ersten Leistungsstand nicht geklärt ist, wird zur Verhandlung am Baustellenende, wenn das Haus schon einen Eröffnungstermin und keinerlei Verhandlungsmacht mehr hat.
Bei den Abschlagszahlungen gilt die praktische Regel, dass die Zahlung der ausgeführten Leistung folgt und nicht dem Kalender. Anzahlung bei Unterschrift zwischen 20 und 30 %, vom Bauleiter geprüfte Leistungsstände, Sicherheitseinbehalt zwischen 0,5 und 5 %, freigegeben bei der Abnahme, Bank- oder Versicherungsbürgschaft für die ordnungsgemäße Ausführung. Verzugsstrafen werden in Promille pro Tag auf den Vertragswert festgelegt, meist zwischen 0,3 und 1 Promille pro Tag mit einer Obergrenze um 10 %: Bei einem Hotel, das am ersten Juni öffnen muss, nützt eine symbolische Vertragsstrafe nichts, denn der echte Schaden ist die verlorene Saison.
Wer wofür haftet
Die folgende Tabelle zeigt die Aufteilung, die in der Praxis funktioniert, wenn die Einrichtung außerhalb des Hauptauftrags bleibt, die Koordination aber trotzdem beim Generalunternehmer liegt und als Pauschalposten vergütet wird.
| Bereich | Generalunternehmer | Möbellieferant | Auftraggeber und Bauleitung |
|---|---|---|---|
| Tragwerk und Bauarbeiten | Ausführung und volle Gewährleistung | keine | Prüfung während der Ausführung |
| Haustechnik und Anlagenbescheinigungen | Ausführung, Konformitätserklärungen | meldet Anschlusspunkte und Abläufe bis zu einem Termin | gibt die Haustechnikpläne frei |
| Feste Wandmöbel, Boiserie, Theken | bereitet gerade und lotrechte Wände, Schlitze, Verstärkungen vor | Entwurf, Produktion, Montage, Verankerungen | unterschreibt das endgültige Aufmaß |
| Bewegliche Möbel und Accessoires | nimmt an, verwahrt, verschafft Zugang zu den Etagen | Lieferung, Montage, Abholung der Verpackung | Abnahme Stück für Stück |
| Zeiten und Abläufe | Gesamtzeitplan, Übergabe sauberer Bereiche | bestätigt Produktions- und Transporttermine | unterschreibt die Übergabeprotokolle der Bereiche |
| Mängel | Bauwerk und Haustechnik | Möbel, Beschläge, Oberflächen | schriftliche Mängelrüge in den gesetzlichen Fristen |
| Gewährleistungen und Versicherungen | Bauleistungsversicherung, Haftpflicht, zehnjährige Bauwerksversicherung, wo vorgeschrieben | vertragliche Garantie auf Möbel und Ersatzteile | prüft Deckungssummen und Laufzeit |
Bei der Gewährleistung lohnt es sich, genau zu sein, denn diesen Teil hält jeder für selbstverständlich. Das italienische Zivilgesetzbuch unterscheidet Abweichungen und Mängel, die innerhalb von sechzig Tagen nach Entdeckung gerügt und innerhalb von zwei Jahren nach Übergabe eingeklagt werden müssen, von schweren Mängeln, die Standsicherheit oder Funktionsfähigkeit des Bauwerks beeinträchtigen, gedeckt für zehn Jahre mit Rüge innerhalb eines Jahres. Bei Möbeln ist die vertragliche Garantie die nützliche: Laufzeit, Reaktionszeiten, Verfügbarkeit der Ersatzteile. Zehn Jahre Garantie auf die Konstruktion eines Schranks sind wenig wert, wenn das aus der Produktion genommene Scharnier nach drei Jahren nicht mehr zu finden ist.
Wann es sich lohnt und wann es nur ein Aufschlag ist
Es lohnt sich bei einer Komplettsanierung, bei der Bauarbeiten, Haustechnik, Brandschutz und Ausbau ineinandergreifen und jemand für die Verzögerung aller haften muss. Es lohnt sich, wenn es einen vertraglichen Eröffnungstermin gibt, etwa ein Pre-Opening, das an einen Managementvertrag oder einen bereits laufenden Tilgungsplan gebunden ist. Es lohnt sich, wenn der Eigentümer keine technische Abteilung und niemanden hat, der zweimal pro Woche auf der Baustelle sein kann: Dann sind die 6-12 % der Preis für eine Arbeit, die sonst nicht gemacht wird.
Es lohnt sich nicht, wenn nur die Einrichtung ersetzt wird, auch bei großen Zahlen. Eine Erneuerung von vierzig Zimmern ohne Mauerarbeiten hat nur ein Gewerk auf dem Platz, wird mit einem Etagenzeitplan organisiert und mit dem montierenden Lieferanten abgewickelt, wie bei Baustellen bei laufendem Betrieb, Etage für Etage. Es lohnt sich nicht unter einer bestimmten Auftragsschwelle, die in der Praxis bei etwa 300.000 Euro Arbeiten liegt: Darunter kostet die Koordination mehr als das Chaos, das sie verhindert. Und es lohnt sich nicht, wenn der Eigentümer schon einen Planer seines Vertrauens hat, der die Baustelle betreut, denn die beiden Rollen überschneiden sich und schieben sich gegenseitig die Verantwortung zu.
Der häufigste Zwischenfall ist die Teilsanierung, etwa neue Bäder und Haustechnik mit neuer Einrichtung. Dort funktioniert am besten: Bau- und Haustechnikvertrag an den Generalunternehmer, Einrichtung mit Direktvertrag zwischen Eigentümer und Lieferant, Koordination und Übergabe der Bereiche beim Generalunternehmer mit einem im Angebot ausgewiesenen Pauschalposten. Das kostet einige Punkte weniger und erhält den direkten Kontakt zwischen dem, der die Oberflächen auswählt, und dem, der sie ausführt, und genau dort werden die Zimmer gewonnen oder verloren.
Wo die Kontrolle verloren geht
Die Produktgleichwertigkeiten. Die Formel „oder gleichwertig“ neben jedem Posten des Leistungsverzeichnisses soll den Wettbewerb sichern, aber wenn die Gleichwertigkeit während der Ausführung vom Auftragnehmer selbst bewertet wird, wird sie zur Abkürzung. Die Regel, die in den Vertrag gehört: Jede Gleichwertigkeit wird schriftlich mit vergleichendem Datenblatt vorgeschlagen und vor der Bestellung von der Bauleitung freigegeben, und der Preis ändert sich nicht, wenn das Ersatzprodukt weniger kostet.
Die Subunternehmerkette. Ein Generalunternehmer, der den Trockenbau an eine Firma vergibt, die ihrerseits die Montage an eine Akkordtruppe weitergibt, erzeugt Baustellen, auf denen niemand weiß, wer diese abgehängte Decke montiert hat. Die Gegenmaßnahme ist die namentliche Liste der Subunternehmer als Vertragsanlage und das Verbot weiterer Untervergabe ohne schriftliche Genehmigung.
Aufgeblähte Leistungsstände. Ein Leistungsstand von 60 % bei einer Baustelle auf 40 % ist eine Finanzierung der Firma, und wenn die Firma stoppt, kommt dieses Geld nicht zurück. Kontrolliert wird mit Messungen vor Ort, nicht mit den Fotos, die der Rechnung beiliegen.
Das letzte Risiko ist weniger sichtbar und betrifft die Zimmer. Wird der Möbellieferant zum Subunternehmer des Generalunternehmers, verliert er die direkte Beziehung zu dem, der entscheidet, und die Fragen, die den Hotelier erreichen sollten, gehen durch zwei Filter und kommen verzerrt zurück. Das Aufmaß auf der Baustelle wird spät übergeben, die Produktionstermine erweisen sich als schon verstrichen, wenn die Produktionszeit der Möbel keinen Spielraum lässt, und das Musterzimmer wird übersprungen, um zwei Wochen aufzuholen. Dann kommt die Mengen- und Kostenaufstellung der Einrichtung schon überarbeitet beim Eigentümer an, und man versteht nicht mehr, was gestrichen wurde. Wer schon mit einem direkt gewählten Contract-Möbellieferanten gearbeitet hat, weiß, was es wert ist, eine einzige Person anzurufen und am selben Tag eine Antwort zu bekommen; in einer Auftragskette gibt es diese Person noch, aber sie antwortet nicht mehr dem, der zahlt.
Häufige Fragen
Was kostet ein Generalunternehmer für ein Hotel?
Die Vergütung für Koordination und Projektsteuerung liegt in der Regel zwischen 6 und 12 % des Auftragswerts, mit den höheren Prozentsätzen bei kleinen und komplexen Baustellen und den niedrigeren über einer Million Euro. Unter 300.000 Euro Arbeiten bezahlt sich das Modell selten, weil die Kosten der Koordination den Wert des Chaos übersteigen, das sie verhindert. Den Prozentsatz lässt du im Angebot ausweisen, statt ihn im Pauschalpreis zu belassen.
Muss die Einrichtung im Auftrag des Generalunternehmers enthalten sein?
Bei den meisten Hotelrenovierungen hältst du sie besser heraus, mit Direktvertrag zwischen Eigentümer und Lieferant und Koordination beim Generalunternehmer als Pauschalposten. So spricht der, der die Oberflächen auswählt, direkt mit dem, der sie ausführt, und der Aufschlag auf den Möbelwert entfällt. Innerhalb des Auftrags ergibt sie nur bei schlüsselfertigen Projekten mit einem einzigen Investor und ohne technische Struktur auf Eigentümerseite Sinn.
Wer ernennt den Bauleiter bei einem schlüsselfertigen Vertrag?
Ihn ernennt und bezahlt immer der Auftraggeber. Ein vom Auftragnehmer vorgeschlagener oder bezahlter Bauleiter kontrolliert sich selbst, unterschreibt Leistungsstände ohne unabhängige Prüfung und lässt den Eigentümer im Streitfall ohne brauchbare Unterlagen. Seine Vergütung, meist zwischen 2 und 4 % der Arbeiten, ist die Ausgabe, die sich bei der ganzen Operation am meisten auszahlt.
