El general contractor firma un contrato único con un precio cerrado y una fecha de entrega única, y desde ese momento responde él de la obra civil, las instalaciones, los acabados y la coordinación de todas las empresas de la obra. Su retribución por esta coordinación pesa en general entre el 6 y el 12% del valor de los trabajos. En una reforma integral con instalaciones que rehacer ese margen se amortiza. En un suministro solo de mobiliario no, y meter dentro los muebles es la forma más rápida de pagar un recargo por un trabajo que nadie está coordinando de verdad.
El término se usa de forma elástica. Hay constructoras que se presentan como general contractor porque tienen tres subcontratistas fijos, y sociedades de gestión de proyectos que no tienen ni una hormigonera y coordinan a veinte empresas. La diferencia se ve en el contrato, no en la tarjeta de visita, y para el léxico contractual del sector del alojamiento ayuda tener a mano un glosario de términos hoteleros antes de sentarse a la mesa.
Índice
Qué firma de verdad la propiedad
El contrato es una contrata de obra. La forma más extendida en los encargos hoteleros es a tanto alzado, llave en mano: un solo precio por la obra terminada tal como se describe en la documentación, una sola fecha, un solo interlocutor. Los modificados no nacen de las cantidades, que siguen siendo un riesgo del contratista, sino solo de cambios pedidos por la propiedad o de imprevistos documentados.
El precio cerrado y lo que incluye
El precio a tanto alzado aguanta lo que aguanta la documentación anexa. Si el pliego es prestacional, es decir, describe el resultado y no los productos, la elección de los materiales queda en manos del contratista y la comparación entre dos ofertas se vuelve imposible. Un pliego que dice «pavimento de gres de primera marca» deja una horquilla de veinte euros por metro cuadrado; uno que indica formato, espesor, clase de resbaladicidad, colocación y junta zanja la cuestión. Lo mismo vale para el mobiliario, donde el nivel de detalle del pliego de condiciones del mobiliario decide si el precio cerrado es un precio o una promesa.
Luego están las partidas que siempre desaparecen del precio cerrado y reaparecen como extras: acometidas provisionales de obra, andamios más allá de cierta duración, eliminación de materiales no previstos, obras de protección de las zonas en funcionamiento, vigilancia. Hay que nombrarlas una por una antes de la firma.
Quién controla la obra
Al director de obra lo nombra la propiedad, no el contractor, y este es el punto en el que más dinero se pierde. Un director de obra pagado por el contratista o elegido a propuesta suya firma actas que nadie discute. Las reclamaciones de la empresa se anotan como reservas en los documentos contables y hay que gestionarlas enseguida: una reserva no resuelta en la primera certificación de obra se convierte en una negociación al final, cuando el establecimiento ya tiene fecha de apertura y ningún poder negociador.
En cuanto a las certificaciones, la regla práctica es que el pago siga a la obra ejecutada y no al calendario. Anticipo a la firma de entre el 20 y el 30%, certificaciones de obra verificadas por el director de obra, retención de garantía de entre el 0,5 y el 5% liberada en la recepción, aval bancario o de seguro como garantía de buena ejecución. Las penalizaciones por retraso se escriben en milésimas diarias sobre el valor del contrato, normalmente entre el 0,3 y el 1 por mil al día con un tope en torno al 10%: en un hotel que tiene que abrir el uno de junio una penalización simbólica no sirve de nada, porque el daño real es la temporada perdida.
Quién responde de qué
La tabla siguiente es el reparto que funciona en la práctica cuando el mobiliario queda fuera de la contrata principal, con la coordinación encargada en cualquier caso al contractor y retribuida como partida a tanto alzado.
| Ámbito | General contractor | Proveedor de mobiliario | Propiedad y dirección de obra |
|---|---|---|---|
| Estructuras y obra civil | ejecución y garantía plena | ninguna | verificación durante la obra |
| Instalaciones y certificaciones de instalaciones | ejecución, declaraciones de conformidad | indica tomas y desagües antes de una fecha | aprueba los planos de instalaciones |
| Mobiliario fijo de pared, boiseries, mostradores | prepara paredes rectas y a plomo, rozas, refuerzos | diseño, producción, montaje, anclajes | firma la medición definitiva |
| Mobiliario suelto y complementos | recibe, custodia, da acceso a las plantas | suministro, montaje, retirada de embalajes | recepción pieza por pieza |
| Plazos y secuencias | cronograma general, entrega de zonas limpias | confirma fechas de producción y transporte | firma las actas de entrega de zonas |
| Defectos y vicios | obras e instalaciones | muebles, herrajes, acabados | reclamación por escrito en los plazos legales |
| Garantías y pólizas | póliza de obra, responsabilidad civil, garantía decenal donde proceda | garantía contractual sobre los muebles y recambios | comprueba capitales asegurados y duración |
Con la garantía conviene ser preciso, porque es la parte que todo el mundo da por descontada. El código civil italiano distingue entre las disconformidades y los vicios, que hay que denunciar en un plazo de sesenta días desde su descubrimiento con acción dentro de los dos años desde la entrega, y los defectos graves que comprometen la estabilidad o la funcionalidad de la obra, cubiertos durante diez años con denuncia dentro de un año. En los muebles la garantía útil es la contractual: duración, tiempos de intervención, disponibilidad de recambios. Diez años de garantía sobre la estructura de un armario valen poco si la bisagra descatalogada ya no se encuentra al cabo de tres.
Cuándo conviene y cuándo es solo un recargo
Conviene en una reforma integral, donde obra civil, instalaciones, protección contra incendios y acabados se entrelazan y alguien tiene que responder del retraso de todos. Conviene cuando hay una fecha de apertura contractual, por ejemplo un pre opening ligado a un contrato de gestión o a un plan de amortización ya en marcha. Conviene cuando la propiedad no tiene oficina técnica ni a nadie que pueda estar en la obra dos veces por semana: en ese caso el 6-12% es el precio de un trabajo que de otro modo no se hace.
No conviene cuando solo se sustituye el mobiliario, aunque sea en cifras importantes. Una renovación de cuarenta habitaciones sin obras tiene un solo oficio en juego, se organiza con un cronograma por plantas y se gestiona con el proveedor que monta, como ocurre en las obras hechas con el establecimiento abierto, planta por planta. No conviene por debajo de cierto importe, que en la práctica ronda los 300.000 euros de trabajos: por debajo de esa cifra la coordinación cuesta más que el desorden que evita. Y no conviene cuando la propiedad ya tiene un proyectista de confianza que sigue la obra, porque las dos figuras se solapan y se pasan las responsabilidades la una a la otra.
El caso intermedio más frecuente es la reforma parcial, por ejemplo baños e instalaciones rehechos con mobiliario nuevo. Ahí la fórmula que mejor rinde es contrato de obra e instalaciones con el contractor, mobiliario con contrato directo entre propiedad y proveedor, y coordinación y entrega de zonas a cargo del contractor con una partida a tanto alzado declarada en la oferta. Cuesta unos puntos menos y mantiene el contacto directo entre quien elige los acabados y quien los ejecuta, que es el punto donde se ganan o se pierden las habitaciones.
Dónde se pierde el control
Las equivalencias de producto. La fórmula «o equivalente» junto a cada partida del pliego sirve para garantizar la competencia, pero si la equivalencia la valora durante la obra el propio contratista se convierte en un atajo. La regla que hay que escribir en el contrato es que toda equivalencia se propone por escrito con una ficha técnica comparativa y la aprueba la dirección de obra antes del pedido, y que el precio no cambia si el producto sustitutivo cuesta menos.
La subcontratación en cascada. Un contractor que subcontrata el pladur a una empresa que a su vez subcontrata la colocación a una cuadrilla a destajo produce obras en las que nadie sabe quién montó ese falso techo. La contramedida es la lista nominal de subcontratistas anexa al contrato y la prohibición de seguir subcontratando sin autorización por escrito.
Las certificaciones infladas. Una certificación de obra (en Italia, SAL) al 60% con la obra al 40% es una financiación a la empresa, y cuando la empresa se para ese dinero no vuelve. Se controla con mediciones en el sitio, no con las fotografías adjuntas a la factura.
El último riesgo es menos visible y afecta a las habitaciones. Cuando el proveedor de mobiliario se convierte en subcontratista del contractor, pierde la relación directa con quien decide, y las preguntas que deberían llegar al hotelero pasan por dos filtros y vuelven deformadas. La medición hecha en obra se entrega tarde, las fechas de producción se descubren ya vencidas cuando el plazo de producción del mobiliario no deja margen, y la habitación muestra se salta para recuperar dos semanas. Luego las mediciones del mobiliario llegan a la propiedad ya retocadas y ya no se entiende qué se ha quitado. Si ya has trabajado con un proveedor de mobiliario contract elegido directamente, sabes lo que vale poder llamar a una sola persona y obtener una respuesta el mismo día; dentro de una cadena de subcontratas esa persona sigue existiendo, pero ya no responde a quien paga.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta un general contractor para un hotel?
La retribución por coordinación y gestión del encargo se sitúa en general entre el 6 y el 12% del valor de los trabajos, con los porcentajes más altos en las obras pequeñas y complejas y los más bajos por encima del millón de euros. Por debajo de 300.000 euros de trabajos la fórmula rara vez se amortiza, porque el coste de la coordinación supera el valor del desorden que evita. El porcentaje hay que pedirlo desglosado en la oferta, no dejarlo dentro del precio a tanto alzado.
¿El mobiliario debe estar dentro de la contrata del general contractor?
En la mayoría de las reformas hoteleras conviene dejarlo fuera, con contrato directo entre propiedad y proveedor y la coordinación encargada al contractor como partida a tanto alzado. Así quien elige los acabados habla directamente con quien los ejecuta, y no se paga el recargo sobre el valor del mobiliario. Dentro de la contrata solo tiene sentido en las operaciones llave en mano con un único inversor y sin estructura técnica por parte de la propiedad.
¿Quién nombra al director de obra en un contrato llave en mano?
Lo nombra y lo paga la propiedad, siempre. Un director de obra propuesto o retribuido por el contratista se controla a sí mismo, firma las certificaciones sin verificaciones independientes y, en caso de litigio, deja a la propiedad sin documentación útil. Su retribución, normalmente entre el 2 y el 4% de los trabajos, es el gasto más rentable de toda la operación.
