Генеральный подрядчик подписывает единый договор с фиксированной ценой и единой датой сдачи, и с этого момента он отвечает за строительные работы, инженерные системы, отделку и координацию всех компаний на объекте. Его вознаграждение за эту координацию обычно составляет от 6 до 12% стоимости работ. При полной реконструкции с заменой инженерных систем эта маржа окупается. При поставке одной только мебели нет, и включать в подряд мебель самый быстрый способ заплатить наценку за работу, которую на самом деле никто не координирует.
Термин используют вольно. Есть строительные компании, которые называют себя генподрядчиками, потому что у них три постоянных субподрядчика, и компании по управлению проектами, у которых нет ни одной бетономешалки, а координируют они двадцать подрядчиков. Разница видна в договоре, а не на визитке, и для договорной лексики гостиничной отрасли полезно иметь под рукой глоссарий гостиничных терминов, прежде чем садиться за стол.
Содержание
Что на самом деле подписывает собственник
Договор это подряд. Самая распространённая форма на гостиничных объектах аккордная, под ключ: одна цена за готовый объект в соответствии с проектной документацией, одна дата, один собеседник. Изменения возникают не из количеств, которые остаются риском подрядчика, а только из изменений, запрошенных заказчиком, или из документально подтверждённых непредвиденных обстоятельств.
Фиксированная цена и что в неё входит
Аккордная цена держится ровно настолько, насколько держится приложенная документация. Если техническое задание функциональное, то есть описывает результат, а не продукты, выбор материалов остаётся за подрядчиком, и сравнить два предложения становится невозможно. Техническое задание со словами «пол из керамогранита ведущего производителя» оставляет разброс в двадцать евро за квадратный метр; задание, где указаны формат, толщина, класс скольжения, укладка и шов, закрывает вопрос. То же с мебелью, где степень детализации технического задания на мебель решает, является ли фиксированная цена ценой или обещанием.
Есть и статьи, которые всегда исчезают из фиксированной цены и появляются как доплаты: временные подключения на объекте, леса сверх определённого срока, вывоз непредусмотренных материалов, защита работающих частей здания, охрана. Их нужно назвать поимённо до подписания.
Кто контролирует объект
Директора работ (технический надзор) назначает заказчик, а не подрядчик, и именно на этом теряется больше всего денег. Директор работ, которому платит подрядчик или которого выбрали по его указанию, подписывает акты, которые никто не оспаривает. Претензии подрядчика вносятся как оговорки в учётные документы, и с ними нужно разбираться сразу: оговорка, не урегулированная к первому акту выполненных работ, превращается в переговоры в конце стройки, когда у объекта уже есть дата открытия и нет никакой переговорной силы.
По этапам оплаты практическое правило такое: платёж следует за выполненной работой, а не за календарём. Аванс при подписании от 20 до 30%, акты выполненных работ, проверенные директором работ, гарантийное удержание от 0,5 до 5%, освобождаемое при приёмке, банковская или страховая гарантия надлежащего исполнения. Неустойки за просрочку пишут в тысячных долях в день от суммы договора, обычно от 0,3 до 1 промилле в день с потолком около 10%: для отеля, который должен открыться первого июня, символическая неустойка бесполезна, потому что настоящий ущерб это потерянный сезон.
Кто за что отвечает
Таблица ниже показывает разделение, которое работает на практике, когда мебель остаётся вне основного подряда, а координация всё равно поручена подрядчику и оплачивается аккордной статьёй.
| Область | Генеральный подрядчик | Поставщик мебели | Заказчик и технический надзор |
|---|---|---|---|
| Конструкции и строительные работы | выполнение и полная гарантия | никакой | проверка в ходе работ |
| Инженерные системы и сертификация систем | выполнение, декларации соответствия | указывает точки розеток и стоков к определённой дате | утверждает чертежи инженерных систем |
| Настенная встроенная мебель, буазери, стойки | готовит ровные и вертикальные стены, штробы, усиления | проект, производство, монтаж, крепления | подписывает окончательные обмеры |
| Передвижная мебель и предметы интерьера | принимает, хранит, даёт доступ на этажи | поставка, монтаж, вывоз упаковки | приёмка по каждому предмету |
| Сроки и последовательность | общий график, передача чистых зон | подтверждает даты производства и перевозки | подписывает акты передачи зон |
| Дефекты и недостатки | работы и инженерные системы | мебель, фурнитура, отделка | письменная претензия в сроки, установленные законом |
| Гарантии и полисы | полис строительных рисков, гражданская ответственность, десятилетняя гарантия там, где она положена | договорная гарантия на мебель и запчасти | проверка лимитов и сроков |
С гарантией стоит быть точным, потому что именно её все считают само собой разумеющейся. Итальянский гражданский кодекс отличает несоответствия и недостатки, о которых нужно заявить в течение шестидесяти дней после обнаружения с иском в течение двух лет после сдачи, от серьёзных дефектов, угрожающих устойчивости или функциональности объекта, которые покрываются десять лет при заявлении в течение года. Для мебели полезна договорная гарантия: срок, время реагирования, наличие запчастей. Десять лет гарантии на корпус шкафа мало что стоят, если снятую с производства петлю через три года уже не найти.
Когда это выгодно, а когда это просто наценка
Выгодно при полной реконструкции, где строительные работы, инженерные системы, противопожарная защита и отделка переплетаются, и кто-то должен отвечать за задержку всех. Выгодно, когда есть договорная дата открытия, например pre-opening, привязанный к договору управления или к уже запущенному графику погашения кредита. Выгодно, когда у собственника нет технической службы и некому бывать на объекте дважды в неделю: тогда 6-12% это цена работы, которую иначе никто не сделает.
Невыгодно, когда меняется только мебель, даже в больших объёмах. Обновление сорока номеров без строительных работ задействует одну специальность, организуется по графику этажей и ведётся с поставщиком, который монтирует, как на объектах, где работают при открытом отеле, этаж за этажом. Невыгодно ниже определённого порога суммы, который на практике составляет около 300.000 евро работ: ниже этой цифры координация стоит больше, чем беспорядок, которого она помогает избежать. И невыгодно, когда у собственника уже есть доверенный проектировщик, который ведёт объект, потому что две роли накладываются и перекладывают ответственность друг на друга.
Самый частый промежуточный случай это частичная реконструкция, например переделанные ванные и инженерные системы с новой мебелью. Здесь лучше всего работает схема: строительный и инженерный договор с подрядчиком, мебель по прямому договору между собственником и поставщиком, координация и передача зон за подрядчиком с аккордной статьёй, заявленной в предложении. Это на несколько пунктов дешевле и сохраняет прямую связь между тем, кто выбирает отделку, и тем, кто её выполняет, а именно здесь номера выигрывают или проигрывают.
Где теряется контроль
Эквивалентность продуктов. Формулировка «или эквивалент» рядом с каждой статьёй технического задания нужна для конкуренции, но если эквивалентность оценивает в ходе работ сам подрядчик, она превращается в лазейку. В договоре нужно прописать, что каждая замена предлагается письменно со сравнительным техническим паспортом и утверждается техническим надзором до заказа и что цена не меняется, если заменяющий продукт стоит дешевле.
Каскадный субподряд. Подрядчик, который отдаёт гипсокартон компании, которая, в свою очередь, отдаёт монтаж сдельной бригаде, создаёт объекты, где никто не знает, кто смонтировал этот подвесной потолок. Контрмера это поимённый список субподрядчиков, приложенный к договору, и запрет дальнейшего субподряда без письменного разрешения.
Завышенные этапы. Акт выполненных работ на 60% при готовности объекта на 40% это финансирование подрядчика, и когда подрядчик останавливается, эти деньги не возвращаются. Проверяется это замерами на месте, а не фотографиями, приложенными к счёту.
Последний риск менее заметен и касается номеров. Когда поставщик мебели становится субподрядчиком генподрядчика, он теряет прямой контакт с тем, кто принимает решения, и вопросы, которые должны доходить до отельера, проходят через два фильтра и возвращаются искажёнными. Обмеры на объекте передаются поздно, даты производства оказываются уже просроченными, когда срок производства мебели не оставляет запаса, а образцовый номер пропускают, чтобы отыграть две недели. Потом сметный расчёт мебели доходит до собственника уже переделанным, и уже не понять, что из него убрали. Тот, кто уже работал с поставщиком контрактной мебели, выбранным напрямую, знает, как ценно позвонить одному человеку и получить ответ в тот же день; внутри цепочки подряда этот человек по-прежнему есть, но отвечает уже не тому, кто платит.
Часто задаваемые вопросы
Сколько стоит генеральный подрядчик для отеля?
Вознаграждение за координацию и управление проектом обычно составляет от 6 до 12% стоимости работ, с более высокими процентами на небольших и сложных объектах и более низкими свыше миллиона евро. При работах меньше 300.000 евро эта схема редко окупается, потому что стоимость координации превышает цену беспорядка, которого она помогает избежать. Процент нужно требовать явно в предложении, а не оставлять внутри аккордной цены.
Должна ли мебель входить в подряд генерального подрядчика?
В большинстве реконструкций отелей её лучше вывести из подряда, с прямым договором между собственником и поставщиком и координацией, поручённой подрядчику как аккордная статья. Так тот, кто выбирает отделку, говорит напрямую с тем, кто её выполняет, и наценку на стоимость мебели не платишь. Внутри подряда это имеет смысл только в проектах под ключ с единственным инвестором и без технической службы со стороны собственника.
Кто назначает директора работ в договоре под ключ?
Назначает и оплачивает заказчик, всегда. Директор работ, указанный или оплачиваемый подрядчиком, контролирует сам себя, подписывает акты выполненных работ без независимой проверки и при споре оставляет собственника без полезной документации. Его вознаграждение, обычно от 2 до 4% работ, самая окупаемая статья всей операции.
