O empreiteiro geral, o general contractor, assina um contrato único com um preço fechado e uma data única de entrega, e a partir desse momento é ele que responde pelas obras de construção, instalações, acabamentos e coordenação de todas as empresas em obra. A sua remuneração por esta coordenação pesa em geral entre 6 e 12% do valor das obras. Numa renovação integral com instalações a refazer, essa margem paga-se. Num fornecimento só de mobiliário não, e meter lá dentro os móveis é a forma mais rápida de pagar uma margem sobre um trabalho que ninguém está realmente a coordenar.
O termo usa-se de forma elástica. Há empresas de construção que se apresentam como empreiteiro geral porque têm três subempreiteiros fixos, e sociedades de gestão de obra que não têm uma betoneira e coordenam vinte empresas. A diferença vê-se no contrato, não no cartão de visita, e para o léxico contratual do setor do alojamento ajuda ter à mão um glossário dos termos hoteleiros antes de te sentares à mesa.
Índice
O que a propriedade assina de facto
O contrato é uma empreitada. A forma mais comum nas obras hoteleiras é por preço global, chave na mão: um só preço pela obra acabada tal como descrita nas peças do projeto, uma só data, um só interlocutor. As alterações não nascem das quantidades, que continuam a ser um risco do empreiteiro, mas apenas de modificações pedidas pelo dono da obra ou de imprevistos documentados.
O preço fechado e o que está lá dentro
O preço global aguenta-se tanto quanto se aguentam as peças anexas. Se o caderno de encargos for de desempenho, ou seja, se descrever o resultado e não os produtos, a escolha dos materiais fica com o empreiteiro e a comparação entre duas propostas torna-se impossível. Um caderno de encargos que diz «pavimento em grés de marca de primeira linha» deixa uma margem de vinte euros por metro quadrado; um que indica formato, espessura, classe de resistência ao escorregamento, assentamento e junta fecha a questão. O mesmo vale para o mobiliário, onde o nível de pormenor do caderno de encargos do mobiliário decide se o preço fechado é um preço ou uma promessa.
Depois há as rubricas que desaparecem sempre do preço fechado e reaparecem como extras: ligações provisórias de estaleiro, andaimes além de uma certa duração, eliminação de materiais não previstos, obras de proteção das zonas em funcionamento, vigilância. Têm de ser nomeadas uma a uma antes da assinatura.
Quem controla a obra
O diretor de fiscalização da obra é nomeado pelo dono da obra, não pelo empreiteiro, e este é o ponto em que se perde mais dinheiro. Um fiscal pago pelo empreiteiro ou escolhido por indicação dele assina autos que ninguém contesta. As reclamações da empresa inscrevem-se como reservas nos documentos contabilísticos e têm de ser geridas de imediato: uma reserva não resolvida até ao primeiro auto de medição torna-se uma negociação no fim da obra, quando a unidade já tem uma data de abertura e nenhum poder negocial.
Quanto aos pagamentos, a regra prática é que o pagamento acompanhe a obra realizada e não o calendário. Adiantamento na assinatura entre 20 e 30%, autos de medição verificados pela fiscalização, retenção de garantia entre 0,5 e 5% libertada na receção, garantia bancária ou seguro-caução para a boa execução. As penalizações por atraso escrevem-se em permilagens diárias sobre o valor contratual, normalmente entre 0,3 e 1 por mil por dia com um teto à volta de 10%: num hotel que tem de abrir a um de junho, uma penalização simbólica não serve para nada, porque o verdadeiro dano é a época perdida.
Quem responde pelo quê
A tabela que se segue é a divisão que funciona na prática quando o mobiliário fica fora da empreitada principal, com a coordenação ainda assim entregue ao empreiteiro e remunerada como rubrica de preço global.
| Âmbito | Empreiteiro geral | Fornecedor de mobiliário | Dono da obra e fiscalização |
|---|---|---|---|
| Estruturas e obras de construção | execução e garantia plena | nenhuma | verificação durante a obra |
| Instalações e certificações das instalações | execução, declarações de conformidade | indica pontos de tomada e esgotos até uma data | aprova os desenhos das instalações |
| Mobiliário fixo de parede, lambrins, balcões | prepara paredes direitas e a prumo, roços, reforços | desenho, produção, montagem, fixações | assina o levantamento definitivo |
| Móveis soltos e complementos | recebe, guarda, dá acesso aos pisos | fornecimento, montagem, recolha das embalagens | receção peça a peça |
| Prazos e sequências | cronograma geral, entrega das zonas limpas | confirma as datas de produção e transporte | assina os autos de entrega das zonas |
| Defeitos e vícios | obras e instalações | móveis, ferragens, acabamentos | denúncia escrita nos prazos legais |
| Garantias e apólices | seguro de obra, responsabilidade civil, garantia decenal onde for devida | garantia contratual sobre os móveis e peças de substituição | verifica capitais e duração |
Sobre a garantia convém ser preciso, porque é a parte que todos dão por adquirida. O código civil italiano distingue as desconformidades e os vícios, que têm de ser denunciados no prazo de sessenta dias a contar da descoberta, com ação no prazo de dois anos a contar da entrega, dos defeitos graves que comprometem a estabilidade ou a funcionalidade da obra, cobertos durante dez anos com denúncia no prazo de um ano. Nos móveis, a garantia útil é a contratual: duração, tempos de intervenção, disponibilidade de peças de substituição. Dez anos de garantia sobre a estrutura de um roupeiro valem pouco se a dobradiça fora de produção já não se encontrar ao fim de três.
Quando compensa e quando é só uma margem a mais
Compensa numa renovação integral, onde obras de construção, instalações, segurança contra incêndio e acabamentos se cruzam e alguém tem de responder pelo atraso de todos. Compensa quando há uma data de abertura contratual, por exemplo uma pré-abertura ligado a um contrato de gestão ou a um plano de amortização já em curso. Compensa quando a propriedade não tem departamento técnico nem ninguém que possa estar em obra duas vezes por semana: nesse caso, os 6-12% são o preço de um trabalho que de outra forma não é feito.
Não compensa quando se substitui apenas o mobiliário, mesmo em números importantes. Uma renovação de quarenta quartos sem obras de alvenaria tem um só ofício em campo, organiza-se com um cronograma por pisos e gere-se com o fornecedor que monta, como acontece nas obras feitas com a unidade aberta, piso a piso. Não compensa abaixo de um certo limiar de montante, que na prática anda pelos 300.000 euros de obras: abaixo desse valor, a coordenação custa mais do que a desordem que evita. E não compensa quando a propriedade já tem um projetista de confiança que acompanha a obra, porque as duas figuras se sobrepõem e passam as responsabilidades uma à outra.
O caso intermédio mais frequente é a renovação parcial, por exemplo casas de banho e instalações refeitas com mobiliário novo. Aí a fórmula que rende melhor é contrato de construção e instalações com o empreiteiro, mobiliário com contrato direto entre propriedade e fornecedor, coordenação e entrega das zonas a cargo do empreiteiro com uma rubrica de preço global declarada na proposta. Custa alguns pontos a menos e mantém o contacto direto entre quem escolhe os acabamentos e quem os executa, que é o ponto onde se ganham ou se perdem os quartos.
Onde se perde o controlo
As equivalências de produto. A fórmula «ou equivalente» junto a cada rubrica do caderno de encargos serve para garantir a concorrência, mas se a equivalência for avaliada durante a obra pelo próprio empreiteiro torna-se um atalho. A regra a escrever no contrato é que cada equivalência deve ser proposta por escrito com ficha técnica comparativa e aprovada pela fiscalização antes da encomenda, e que o preço não muda se o produto alternativo custar menos.
A subempreitada em cascata. Um empreiteiro que subempreita o pladur a uma empresa que, por sua vez, subempreita o assentamento a uma equipa à tarefa produz obras onde ninguém sabe quem montou aquele teto falso. A contramedida é a lista nominativa dos subempreiteiros anexa ao contrato e a proibição de subempreitada adicional sem autorização escrita.
Os autos de medição inflacionados. Um auto a 60% com a obra a 40% é um financiamento à empresa e, quando a empresa para, esse dinheiro não volta. Controla-se com medições no local, não com as fotografias anexas à fatura.
O último risco é menos visível e diz respeito aos quartos. Quando o fornecedor de mobiliário passa a ser um subempreiteiro do empreiteiro geral, perde a relação direta com quem decide, e as perguntas que deviam chegar ao hoteleiro passam por dois filtros e voltam deformadas. O levantamento de medidas feito em obra é entregue tarde, as datas de produção descobrem-se já ultrapassadas quando o prazo de produção do mobiliário não deixa margem, e o quarto-modelo salta-se para recuperar duas semanas. Depois o mapa de quantidades do mobiliário chega à propriedade já mexido e deixa de se perceber o que foi tirado. Quem já trabalhou com um fornecedor de mobiliário contract escolhido diretamente sabe quanto vale poder ligar a uma só pessoa e ter uma resposta no mesmo dia; dentro de uma cadeia de empreitada essa pessoa continua a existir, mas já não responde a quem paga.
Perguntas frequentes
Quanto custa um empreiteiro geral para um hotel?
A remuneração pela coordenação e gestão da obra situa-se em geral entre 6 e 12% do valor das obras, com as percentagens mais altas nas obras pequenas e complexas e as mais baixas acima do milhão de euros. Abaixo dos 300.000 euros de obras, a fórmula raramente se paga, porque o custo da coordenação ultrapassa o valor da desordem que evita. A percentagem deve ser pedida de forma explícita na proposta, não deixada dentro do preço global.
O mobiliário deve ficar dentro da empreitada do empreiteiro geral?
Na maior parte das renovações hoteleiras convém deixá-lo de fora, com contrato direto entre propriedade e fornecedor e coordenação entregue ao empreiteiro como rubrica de preço global. Assim, quem escolhe os acabamentos fala diretamente com quem os executa, e não se paga a margem sobre o valor do mobiliário. Dentro da empreitada só faz sentido nas operações chave na mão com investidor único e sem estrutura técnica do lado da propriedade.
Quem nomeia o diretor de fiscalização num contrato chave na mão?
É o dono da obra que o nomeia e o paga, sempre. Um fiscal indicado ou pago pelo empreiteiro controla-se a si próprio, assina os autos de medição sem verificações independentes e, em caso de litígio, deixa a propriedade sem documentação útil. A sua remuneração, normalmente entre 2 e 4% das obras, é a despesa que mais rende em toda a operação.
