Il general contractor firma un contratto unico con un prezzo chiuso e una data unica di consegna, e da quel momento risponde lui di opere edili, impianti, finiture e coordinamento di tutte le imprese in cantiere. Il suo compenso per questo coordinamento pesa in genere fra il 6 e il 12% del valore dei lavori. Su una ristrutturazione integrale con impianti da rifare quel margine si ripaga. Su una fornitura di soli arredi no, e infilarci dentro i mobili è il modo più rapido per pagare un ricarico su un lavoro che nessuno sta coordinando davvero.
Il termine si usa in modo elastico. Ci sono imprese edili che si presentano come general contractor perché hanno tre subappaltatori fissi, e società di gestione commessa che non hanno una betoniera e coordinano venti imprese. La differenza si vede nel contratto, non nel biglietto da visita, e sul lessico contrattuale del settore ricettivo aiuta avere sotto mano un glossario dei termini alberghieri prima di sedersi al tavolo.
Indice
Che cosa firma davvero la proprietà
Il contratto è un appalto. La forma più diffusa sulle commesse alberghiere è quella a corpo, chiavi in mano: un solo prezzo per l’opera finita come descritta negli elaborati, una sola data, un solo interlocutore. Le varianti non nascono dalle quantità, che restano un rischio dell’appaltatore, ma solo da modifiche richieste dalla committenza o da imprevisti documentati.
Il prezzo chiuso e quello che ci sta dentro
Il prezzo a corpo regge quanto reggono gli elaborati allegati. Se il capitolato è prestazionale, cioè descrive il risultato e non i prodotti, la scelta dei materiali resta all’appaltatore e il confronto fra due offerte diventa impossibile. Un capitolato che dice “pavimento in gres di primaria marca” lascia una forbice di venti euro al metro quadro; uno che indica formato, spessore, classe di scivolosità, posa e fuga chiude la questione. Vale lo stesso per gli arredi, dove il livello di dettaglio del capitolato degli arredi decide se il prezzo chiuso è un prezzo o una promessa.
Poi ci sono le voci che spariscono sempre dal prezzo chiuso e ricompaiono come extra: allacci provvisori di cantiere, ponteggi oltre una certa durata, smaltimento di materiali non previsti, opere di protezione delle parti in esercizio, guardiania. Vanno nominate una per una prima della firma.
Chi controlla il cantiere
Il direttore dei lavori lo nomina la committenza, non il contractor, e questo è il punto su cui si perdono più soldi. Un direttore dei lavori pagato dall’appaltatore o scelto su sua indicazione firma verbali che nessuno contesta. Le contestazioni dell’impresa si iscrivono come riserve nei documenti contabili e vanno gestite subito: una riserva non definita entro il primo stato di avanzamento diventa una trattativa a fine cantiere, quando la struttura ha già una data di apertura e nessun potere negoziale.
Sugli avanzamenti, la regola pratica è che il pagamento segua l’opera realizzata e non il calendario. Anticipo alla firma fra il 20 e il 30%, stati di avanzamento verificati dal direttore dei lavori, ritenuta di garanzia fra lo 0,5 e il 5% svincolata al collaudo, fideiussione bancaria o assicurativa a garanzia della buona esecuzione. Le penali per ritardo si scrivono in millesimi giornalieri sul valore contrattuale, di solito fra 0,3 e 1 per mille al giorno con un tetto attorno al 10%: su un albergo che deve aprire il primo giugno una penale simbolica non serve a niente, perché il danno vero è la stagione persa.
Chi risponde di che cosa
La tabella che segue è la divisione che funziona nella pratica quando gli arredi restano fuori dall’appalto principale, con il coordinamento comunque affidato al contractor e retribuito come voce a corpo.
| Ambito | General contractor | Fornitore arredi | Committenza e direzione lavori |
|---|---|---|---|
| Strutture e opere edili | esecuzione e garanzia piena | nessuna | verifica in corso d’opera |
| Impianti e certificazioni impiantistiche | esecuzione, dichiarazioni di conformità | segnala punti presa e scarichi entro una data | approva le tavole impiantistiche |
| Arredi fissi a parete, boiserie, banconi | predispone murature dritte e a piombo, tracce, rinforzi | disegno, produzione, montaggio, ancoraggi | firma il rilievo definitivo |
| Arredi mobili e complementi | riceve, custodisce, dà accesso ai piani | fornitura, montaggio, ritiro imballi | collaudo pezzo per pezzo |
| Tempi e sequenze | cronoprogramma generale, consegna aree pulite | conferma date di produzione e trasporto | firma i verbali di consegna aree |
| Difetti e vizi | opere e impianti | mobili, ferramenta, finiture | denuncia scritta nei termini di legge |
| Garanzie e polizze | polizza di cantiere, responsabilità civile, garanzia postuma dove dovuta | garanzia contrattuale sui mobili e ricambi | verifica massimali e durata |
Sulla garanzia conviene essere precisi, perché è la parte che tutti danno per scontata. Il codice civile distingue le difformità e i vizi, che vanno denunciati entro sessanta giorni dalla scoperta con azione entro due anni dalla consegna, dai gravi difetti che compromettono la stabilità o la funzionalità dell’opera, coperti per dieci anni con denuncia entro un anno. Sui mobili la garanzia utile è quella contrattuale: durata, tempi di intervento, disponibilità dei ricambi. Dieci anni di garanzia sulla struttura di un armadio valgono poco se la cerniera fuori produzione non si trova più dopo tre.
Quando conviene e quando è solo un ricarico
Conviene su una ristrutturazione integrale, dove opere edili, impianti, antincendio e finiture si intrecciano e qualcuno deve rispondere del ritardo di tutti. Conviene quando c’è una data di apertura contrattuale, per esempio un pre opening legato a un contratto di gestione o a un piano di ammortamento già acceso. Conviene quando la proprietà non ha un ufficio tecnico e non ha nessuno che possa stare in cantiere due volte a settimana: in quel caso il 6-12% è il prezzo di un lavoro che altrimenti non viene fatto.
Non conviene quando si sostituiscono soltanto gli arredi, anche su numeri importanti. Un rinnovo di quaranta camere senza opere murarie ha un solo mestiere in campo, si organizza con un cronoprogramma di piani e si gestisce con il fornitore che monta, come accade nei cantieri fatti a struttura aperta piano per piano. Non conviene sotto una certa soglia di importo, che nella pratica sta attorno ai 300.000 euro di lavori: sotto quella cifra il coordinamento costa più del disordine che evita. E non conviene quando la proprietà ha già un progettista di fiducia che segue il cantiere, perché le due figure si sovrappongono e si scaricano le responsabilità a vicenda.
Il caso intermedio più frequente è la ristrutturazione parziale, per esempio bagni e impianti rifatti con arredi nuovi. Lì la formula che rende meglio è contratto edile e impiantistico al contractor, arredi con contratto diretto fra proprietà e fornitore, coordinamento e consegna delle aree a carico del contractor con una voce a corpo dichiarata in offerta. Costa qualche punto in meno e mantiene il contatto diretto fra chi sceglie le finiture e chi le realizza, che è il punto dove si vincono o si perdono le camere.
Dove si perde il controllo
Le equivalenze di prodotto. La formula “o equivalente” accanto a ogni voce del capitolato serve a garantire la concorrenza, ma se l’equivalenza viene valutata in corso d’opera dallo stesso appaltatore diventa una scorciatoia. La regola da scrivere in contratto è che ogni equivalenza va proposta per iscritto con scheda tecnica comparativa e approvata dalla direzione lavori prima dell’ordine, e che il prezzo non cambia se il prodotto sostitutivo costa meno.
Il subappalto a cascata. Un contractor che subappalta il cartongesso a un’impresa che a sua volta subappalta la posa a una squadra a cottimo produce cantieri dove nessuno sa chi ha montato quel controsoffitto. La contromisura è l’elenco nominativo dei subappaltatori allegato al contratto e il divieto di subappalto ulteriore senza autorizzazione scritta.
Gli avanzamenti gonfiati. Un SAL al 60% con il cantiere al 40% è un finanziamento all’impresa, e quando l’impresa si ferma quel denaro non torna. Si controlla con misurazioni sul posto, non con le fotografie allegate alla fattura.
L’ultimo rischio è meno visibile e riguarda le camere. Quando il fornitore di arredi diventa un subappaltatore del contractor, perde il rapporto diretto con chi decide, e le domande che dovrebbero arrivare all’albergatore passano da due filtri e tornano deformate. Il rilievo delle misure fatto in cantiere viene consegnato tardi, le date di produzione si scoprono già scadute quando il tempo di produzione degli arredi non lascia margine, e la camera campione si salta per recuperare due settimane. Poi il computo metrico degli arredi arriva alla proprietà già rimaneggiato e non si capisce più che cosa è stato tolto. Chi ha già lavorato con un fornitore di arredi contract scelto direttamente sa quanto vale poter chiamare una persona sola e ottenere una risposta lo stesso giorno; dentro una catena di appalto quella persona esiste ancora, ma non risponde più a chi paga.
Domande frequenti
Quanto costa un general contractor per un hotel?
Il compenso per coordinamento e gestione della commessa si colloca in genere fra il 6 e il 12% del valore dei lavori, con le percentuali più alte sui cantieri piccoli e complessi e le più basse sopra il milione di euro. Sotto i 300.000 euro di lavori la formula raramente si ripaga, perché il costo del coordinamento supera il valore del disordine che evita. La percentuale va chiesta esplicitata in offerta, non lasciata dentro il prezzo a corpo.
Gli arredi devono stare dentro l’appalto del general contractor?
Nella maggior parte delle ristrutturazioni alberghiere conviene tenerli fuori, con contratto diretto fra proprietà e fornitore e coordinamento affidato al contractor come voce a corpo. Così chi sceglie le finiture parla direttamente con chi le realizza, e il ricarico sul valore degli arredi non si paga. Dentro l’appalto ha senso solo nelle operazioni chiavi in mano con investitore unico e nessuna struttura tecnica dalla parte della proprietà.
Chi nomina il direttore dei lavori in un contratto chiavi in mano?
Lo nomina e lo paga la committenza, sempre. Un direttore dei lavori indicato o retribuito dall’appaltatore controlla se stesso, firma gli stati di avanzamento senza verifiche indipendenti e in caso di contenzioso lascia la proprietà senza documentazione utile. Il suo compenso, di solito fra il 2 e il 4% dei lavori, è la spesa che rende di più su tutta l’operazione.
