Wenn du eine oder mehrere Wohnungen in Italien über Airbnb, Booking oder eine andere Plattform vermietest, hat das Jahr 2026 die Regeln grundlegend neu geschrieben. Es geht nicht um Anpassungen am Rand. Das Haushaltsgesetz 2026 (Gesetz Nr. 199/2025, in Kraft seit dem 1. Januar) hat Schwellen, Steuersätze und Pflichten so verändert, dass es jeden konkret betrifft, der in Italien touristische Vermietungen betreibt.
Wer nur eine Wohnung vermietet, wird im Vergleich zu den Vorjahren wenig Neues bemerken. Wer drei oder mehr verwaltet, befindet sich in einem völlig anderen System als noch vor zwölf Monaten, mit Pflichten, die es vorher nicht gab.
Dieser Leitfaden erklärt, was sich geändert hat, wie das neue System funktioniert und was du praktisch tun musst, um ohne Überraschungen alle Regeln einzuhalten.
Inhalt
DIE STEUERSÄTZE 2026: DAS SYSTEM MIT DREI STUFEN
Bis 2025 war das System relativ geradlinig: Cedolare secca, die pauschale Ersatzsteuer auf Mieteinnahmen, mit 21% auf eine Immobilie und 26% auf die weiteren, bis zu insgesamt vier Immobilien. Seit 2026 ist das System anders aufgebaut.
Für die erste Immobilie, die der Steuerpflichtige in der Steuererklärung benennt, bleibt der Satz bei 21%. Welche Immobilie du als erste benennst, ist frei wählbar: Am besten benennst du die mit dem höchsten Ertrag, damit der ermäßigte Satz dort greift, wo er wirtschaftlich am meisten bringt.
Für die zweite Immobilie steigt der Satz automatisch auf 26%. Hier gibt es keine Wahl: Die zweite Immobilie zahlt immer 26%, egal welche du als erste benennst.
Ab der dritten Immobilie ändert sich die Lage grundlegend. Dann geht es nicht mehr um Steuersätze oder Cedolare secca. Seit 2026 gilt, wer im selben Kalenderjahr drei oder mehr Wohnungen kurzzeitig vermietet, per Gesetz automatisch als Unternehmer. Es ist eine unwiderlegbare Vermutung: Sie lässt keinen Gegenbeweis zu und hängt weder davon ab, wie viel du verdienst, noch davon, wie du die Tätigkeit führst. Wer 2026 drei Wohnungen kurzzeitig vermietet, ist per Gesetz Unternehmer, Punkt.
DIE PFLICHT ZUR PARTITA IVA: WANN SIE GREIFT UND WAS SIE BEDEUTET
Ab der dritten kurzzeitig vermieteten Wohnung brauchst du eine Partita IVA, also eine italienische Umsatzsteuer- und Gewerbenummer. Damit kommt die ganze Kette unternehmerischer Steuerpflichten: Umsatzsteuer, Buchführung, Steuererklärung als Unternehmen, Sozialbeiträge an die INPS.
Eine wichtige Unterscheidung, die viele nicht kennen: Die Pflicht betrifft Wohnungen (getrennte Wohneinheiten), nicht einzelne Zimmer innerhalb einer Wohnung. Wer drei Zimmer in einer einzigen Wohnung vermietet, braucht keine Partita IVA. Gezählt werden im Kataster getrennt geführte Immobilien.
Eine weitere relevante Unterscheidung: Kurzzeitmietverträge (unter 30 Tagen) werden getrennt von regulären Mietverträgen gezählt. Wer zwei Wohnungen kurzzeitig und zwei weitere mit einem regulären Langzeitvertrag vermietet, überschreitet die Schwelle von drei kurzzeitig vermieteten Immobilien nicht. Er bleibt in dem Bereich, in dem die Cedolare secca noch anwendbar ist.
Das Gesetz sieht vor, dass die Schwelle auf Jahresbasis berechnet wird: Maßgeblich ist die Zahl der Immobilien, die im Laufe des Kalenderjahres 2026 kurzzeitig vermietet werden, nicht zu einem einzelnen Zeitpunkt. Wer drei Wohnungen hat, zwei im Sommer und eine im Winter vermietet, alle drei im selben Steuerjahr, fällt unter die Unternehmervermutung.
EIN PRAKTISCHES BEISPIEL: WIE VIEL DU ZAHLST
Marco hat zwei Wohnungen, die er das ganze Jahr 2026 über Airbnb vermietet. Die erste bringt 15.000 Euro Bruttoeinnahmen, die zweite 8.000 Euro. Marco kann ohne Partita IVA im privaten Regime bleiben.
Es lohnt sich, die Immobilie mit dem höchsten Ertrag als erste zu benennen, weil auf die zweite automatisch 26% fallen. Marco benennt die erste Wohnung mit 15.000 Euro als begünstigte Immobilie: Darauf zahlt er 21%, also 3.150 Euro. Auf die zweite mit 8.000 Euro zahlt er 26%, also 2.080 Euro. Cedolare secca insgesamt: 5.230 Euro.
Hätte Marco eine dritte Wohnung mit 5.000 Euro, könnte er ohne Partita IVA nicht mehr alle drei kurzzeitig vermieten. Mit Partita IVA und Pauschalregime (wenn er die Voraussetzungen erfüllt, also aus allen Tätigkeiten nicht mehr als 65.000 Euro Umsatz erzielt und keine sonstigen Ausschlussgründe hat) läge der effektive Satz bei 15% auf eine Bemessungsgrundlage, die mit einem Rentabilitätskoeffizienten von 40% berechnet wird. Bei insgesamt 28.000 Euro Umsatz läge die Bemessungsgrundlage bei 11.200 Euro, die Steuer bei 1.680 Euro. Tatsächlich weniger als mit der Cedolare secca, sofern man die Kosten der Partita IVA hinzurechnet (Steuerberater, INPS-Mindestbeiträge).
Der Vergleich zwischen Cedolare secca und pauschaler Partita IVA muss im Einzelfall erfolgen, unter Berücksichtigung der Gesamteinkünfte, weiterer steuerlicher Pflichten und der Kosten für die Führung der Partita IVA.
DER CIN: DIE PFLICHT MIT BISS
Der Codice Identificativo Nazionale (CIN), ein nationaler Identifikationscode, ist seit 2024 für alle Beherbergungsbetriebe und kurzzeitig vermieteten Immobilien Pflicht. 2026 wurden die Kontrollen deutlich verschärft.
Den Code erhältst du über das Portal des italienischen Tourismusministeriums. Er muss am Eingang der Immobilie auf einem gut sichtbaren Schild angebracht und in allen Online-Inseraten auf allen Plattformen angegeben werden. Die EU-Richtlinie DAC7 verpflichtet Buchungsportale wie Airbnb und Booking, die Daten aller Gastgeber automatisch an die italienische Steuerbehörde Agenzia delle Entrate zu übermitteln: erhaltene Beträge, Katasterdaten der Immobilien, Zahl der vermieteten Nächte, Bankverbindung. Das Finanzamt kennt die Einnahmen also bereits, bevor der Eigentümer seine Steuererklärung abgibt.
Die Strafe für einen nicht angebrachten CIN liegt zwischen 800 und 8.000 Euro pro Immobilie. Das ist kein symbolischer Betrag. Airbnb und Booking blenden Inserate ohne gültigen CIN automatisch aus, was zusätzlich zur Strafe auch den Verlust der Buchungen bedeutet.
DIE ANFORDERUNGEN AN DIE BAULICHE SICHERHEIT
Seit 2024 muss jede kurzzeitig vermietete Wohnung mit Meldern für brennbare Gase und Kohlenmonoxid ausgestattet sein. Pflicht ist außerdem mindestens ein tragbarer Feuerlöscher pro 200 Quadratmeter. Fehlen diese Geräte, drohen Strafen von 600 bis 6.000 Euro.
Die Identifizierung der Gäste bleibt eine Pflicht ohne Ausnahmen. Die Gästedaten müssen innerhalb von 24 Stunden nach Ankunft über das Portal Alloggiati Web an die Questura, die örtliche Polizeibehörde, übermittelt werden. In einem Punkt ist die Rechtslage eindeutig: Ein Foto des Ausweises per WhatsApp ist keine rechtlich gültige Methode zur Identifizierung. Du brauchst ein Verfahren, das die Identität sicher feststellt.
DIE CEDOLARE SECCA BEI REGULÄREN MIETVERTRÄGEN
Für reguläre Langzeitmietverträge (4+4, 3+2) ändern sich die Regeln 2026 nicht. Der Satz bleibt bei 21% für frei vereinbarte Mieten und bei 10% für Verträge mit vereinbarter Miete (Canone concordato) in Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt. Für reguläre Vermietungen gibt es keine Obergrenze bei der Zahl der Immobilien. Die Neuerungen 2026 betreffen ausschließlich Kurzzeitvermietungen unter 30 Tagen.
Diese Unterscheidung hat praktische Folgen für alle mit gemischten Verträgen: Reguläre Verträge werden bei der Zählung, die die Unternehmervermutung auslöst, nicht zu den kurzfristigen addiert.
DIE ZAHLUNGSFRISTEN
Die Cedolare secca wird mit dem Formular F24 in denselben Zeitfenstern wie die IRPEF gezahlt. Eine erste Vorauszahlung von 40% des geschuldeten Gesamtbetrags bis zum 30. Juni (oder bis zum 30. Juli mit einem Aufschlag von 0,4%). Eine zweite Vorauszahlung von 60% bis zum 30. November. Die Abschlusszahlung mit der Steuererklärung, im Modell 730 oder im Modell Redditi PF.
Liegt der Gesamtbetrag unter 257,52 Euro, zahlst du ihn in einer Summe bis zum 30. November. Die Zahlung erfolgt ausschließlich elektronisch.
FAQ CEDOLARE SECCA BEI KURZZEITVERMIETUNG 2026
Wenn ich dieselbe Wohnung abwechselnd kurz (unter 30 Tagen) und lang (über 30 Tage) vermiete, wie wird gezählt?
Kurze und lange Zeiträume folgen unterschiedlichen Regeln. Nur Kurzzeitvermietungen (einzelne Verträge unter 30 Tagen) zählen für die Unternehmervermutung. Wenn du im Jahr beide Vertragsarten für dieselbe Wohnung abwechselst, sind für die Schwelle nur die kurzen Zeiträume maßgeblich.
Kann ich selbst wählen, welche Wohnung ich als erste benenne, um den Satz von 21% zu bekommen?
Ja, die Wahl ist frei und erfolgt in der Steuererklärung. Benenne immer die Wohnung als erste, die im Jahr den höchsten Ertrag gebracht hat, damit der ermäßigte Satz dort greift, wo er am meisten spart. Auf die zweite Wohnung fallen automatisch 26%, ohne Wahlmöglichkeit.
Werden die Provisionen der Plattformen (Airbnb, Booking) vor der Berechnung der Cedolare secca abgezogen?
Nein. Die Cedolare secca wird auf die Bruttoeinnahmen berechnet, also auf den Gesamtbetrag, der dir vor Abzug der Plattformprovision gutgeschrieben wird. Im Regime der Cedolare secca sind die Provisionen nicht abzugsfähig, anders als bei der regulären IRPEF-Besteuerung oder im Pauschalregime.
Gelten dieselben Regeln, wenn ich Airbnb im Auftrag eines Eigentümers per Mandat verwalte?
Nein, in diesem Fall ist die Lage komplizierter. Wer fremde Immobilien per Mandat verwaltet, ist Vermittler und muss darauf achten, nicht unter die Unternehmervermutung zu fallen, auch wenn er nicht Eigentümer ist. Die Regeln zum Steuereinbehalt von 21%, den die Plattformen auf die Zahlungen anwenden, und das anwendbare Steuerregime hängen von der konkreten Gestaltung des Mandats ab. In solchen Fällen brauchst du einen Steuerberater.
Muss ich den CIN auch anbringen, wenn ich nur einmal im Jahr vermiete?
Ja. Die CIN-Pflicht gilt für alle kurzzeitig vermieteten Immobilien, unabhängig von der Häufigkeit. Auch eine einzige Vermietung von drei Tagen im Jahr verlangt einen gültigen CIN und dessen Anbringung am Eingang der Immobilie. Die Häufigkeit der Vermietung ändert nichts an der Pflicht.
Was ändert sich, wenn mich die Einnahmen aus Kurzzeitvermietung in die zweite IRPEF-Stufe bringen?
Wenn du die Cedolare secca wählst, werden die Mieteinnahmen für die IRPEF nicht mit deinen anderen Einkünften zusammengerechnet. Es ist eine Ersatzsteuer: Du zahlst die Cedolare statt der IRPEF auf diesen Teil des Einkommens. Die Cedolare lohnt sich deshalb besonders für alle, die bereits Arbeitseinkommen in hohen IRPEF-Stufen haben: Die Cedolare mit 21% ist fast immer günstiger als die IRPEF mit 35% oder 43%.
