Se affitti uno o più appartamenti su Airbnb, Booking o qualsiasi altra piattaforma, il 2026 ha riscritto le regole in modo strutturale. Non si tratta di aggiustamenti ai margini. La Legge di Bilancio 2026 (Legge n. 199/2025, in vigore dal 1 gennaio) ha cambiato soglie, aliquote e obblighi in modo che impatta concretamente chiunque gestisca locazioni turistiche in Italia.
Chi affitta un solo appartamento troverà pochi cambiamenti rispetto agli anni precedenti. Chi ne gestisce tre o più si trova in un regime completamente diverso rispetto a dodici mesi fa, con obblighi che prima non esistevano.
Questa guida spiega cosa è cambiato, come funziona il nuovo sistema e cosa fare in modo pratico per restare in regola senza sorprese.
Indice
LE ALIQUOTE 2026: IL SISTEMA A TRE FASCE
Fino al 2025, il sistema era relativamente lineare: cedolare secca al 21% su un immobile, 26% sugli altri, fino a quattro immobili in totale. Dal 2026 il sistema ha una struttura diversa.
Sul primo immobile, quello che il contribuente designa nella dichiarazione dei redditi, l’aliquota rimane al 21%. La scelta di quale immobile designare come primo è libera: conviene designare quello con il reddito più alto, così da applicare l’aliquota agevolata dove fa più differenza economicamente.
Sul secondo immobile, l’aliquota sale automaticamente al 26%. Non c’è scelta su questo: il secondo immobile paga sempre il 26%, indipendentemente da quale si designa come primo.
Dal terzo immobile in poi, la situazione cambia radicalmente. Non si parla più di aliquote o di cedolare secca. Dal 2026 chi destina tre o più appartamenti agli affitti brevi nello stesso anno solare viene automaticamente considerato imprenditore dalla legge. È una presunzione assoluta: non ammette prova contraria, non dipende da quanto si guadagna o da come si gestisce l’attività. Chi ha tre appartamenti in affitto breve nel 2026 è un imprenditore per legge, punto.
L’OBBLIGO DI PARTITA IVA: QUANDO SCATTA E COSA COMPORTA
Dal terzo appartamento in affitto breve scatta l’obbligo di apertura della partita IVA. Questo porta con sé la catena degli adempimenti fiscali da imprenditore: IVA da gestire, contabilità da tenere, dichiarazione dei redditi come impresa, contributi INPS da versare.
Una distinzione importante che molte persone non conoscono: l’obbligo riguarda gli appartamenti (unità immobiliari distinte), non le stanze all’interno di un appartamento. Affittare tre stanze dentro un unico appartamento non fa scattare la partita IVA. Il conteggio si fa per immobili catastalmente distinti.
Un’altra distinzione rilevante: i contratti di locazione breve (sotto i 30 giorni) si contano separatamente rispetto ai contratti di locazione ordinaria. Chi affitta due appartamenti in affitto breve e altri due con contratto ordinario a lungo termine non supera la soglia dei tre immobili in affitto breve. Rimane nella fascia in cui la cedolare secca è ancora applicabile.
La legge prevede che la soglia sia calcolata su base annuale: è il numero di immobili destinati a locazioni brevi nel corso dell’anno solare 2026, non in un singolo momento. Chi ha tre appartamenti ma ne affitta due in estate e uno in inverno, tutti e tre nello stesso anno fiscale, rientra nella presunzione di imprenditorialità.
UN ESEMPIO PRATICO: QUANTO SI PAGA
Marco ha due appartamenti che affitta su Airbnb durante tutto il 2026. Il primo incassa 15.000 euro di compensi lordi, il secondo 8.000 euro. Marco può restare nel regime privato senza partita IVA.
Conviene designare come primo immobile quello con il reddito più alto, perché sul secondo si applica automaticamente il 26%. Marco designa il primo appartamento da 15.000 euro come immobile agevolato: su questo paga il 21%, cioè 3.150 euro. Sul secondo da 8.000 euro paga il 26%, cioè 2.080 euro. Totale cedolare secca: 5.230 euro.
Se Marco avesse un terzo appartamento da 5.000 euro, senza partita IVA non potrebbe più operare in affitto breve su tutti e tre. Con partita IVA e regime forfettario (se ha i requisiti, cioè non supera 65.000 euro di ricavi da tutte le attività e non ha altri requisiti ostativi), l’aliquota effettiva sarebbe il 15% su un imponibile calcolato con coefficiente di redditività del 40%. Su 28.000 euro totali di ricavi, l’imponibile sarebbe 11.200 euro, l’imposta 1.680 euro. Effettivamente meno rispetto alla cedolare secca, a patto di aggiungere i costi della partita IVA (commercialista, contributi INPS minimi).
Il confronto tra cedolare secca e partita IVA forfettaria va fatto caso per caso, tenendo conto dei redditi totali, della presenza di altri obblighi fiscali, dei costi di gestione della partita IVA.
IL CIN: L’OBBLIGO CHE HA I DENTI
Il Codice Identificativo Nazionale è obbligatorio per tutte le strutture ricettive e gli immobili in affitto breve dal 2024. Nel 2026 i controlli si sono intensificati in modo significativo.
Il codice va ottenuto sul portale del Ministero del Turismo, esposto fisicamente all’ingresso dell’immobile (su una targhetta ben visibile) e inserito in tutti gli annunci online, su tutte le piattaforme. La Direttiva europea DAC7 obbliga i portali di prenotazione come Airbnb e Booking a trasmettere automaticamente all’Agenzia delle Entrate i dati di tutti gli host: importi percepiti, dati catastali degli immobili, numero di notti affittate, coordinate bancarie. Il Fisco conosce già i guadagni prima che il proprietario presenti la dichiarazione dei redditi.
La sanzione per mancata esposizione del CIN va da 800 a 8.000 euro per ogni immobile. Non è una cifra simbolica. Airbnb e Booking oscurano automaticamente gli annunci privi di CIN valido, il che significa anche la perdita delle prenotazioni oltre alla sanzione.
I REQUISITI DI SICUREZZA FISICA
Dal 2024 ogni appartamento destinato agli affitti brevi deve essere dotato di rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio. È obbligatorio anche almeno un estintore portatile ogni 200 metri quadri. L’assenza di questi dispositivi comporta sanzioni da 600 a 6.000 euro.
L’identificazione degli ospiti rimane un obbligo che non ammette eccezioni. I dati degli alloggiati devono essere trasmessi alla Questura tramite il portale Alloggiati Web entro 24 ore dall’arrivo. La normativa è chiara su un punto: inviare la foto del documento via WhatsApp non è un metodo legalmente valido per l’identificazione. Serve un processo che garantisca la certezza dell’identità.
LA CEDOLARE SECCA PER LE LOCAZIONI ORDINARIE
Per i contratti di locazione ordinaria a lungo termine (4+4, 3+2) le regole del 2026 non cambiano rispetto al passato. L’aliquota rimane al 21% per i contratti a canone libero, al 10% per i contratti a canone concordato nei Comuni ad alta tensione abitativa. Non c’è limite al numero di immobili per le locazioni ordinarie. Le novità del 2026 riguardano esclusivamente le locazioni brevi sotto i 30 giorni.
Questa distinzione ha un impatto pratico per chi gestisce un mix di contratti: i contratti ordinari non si sommano a quelli brevi nel conteggio che fa scattare la presunzione di imprenditorialità.
LE SCADENZE DI PAGAMENTO
La cedolare secca si paga tramite modello F24 nelle stesse finestre dell’IRPEF. Un primo acconto del 40% del totale dovuto entro il 30 giugno (o entro il 30 luglio con una maggiorazione dello 0,4%). Un secondo acconto del 60% entro il 30 novembre. Il saldo in sede di dichiarazione dei redditi, nel 730 o nel modello Redditi PF.
Se l’importo totale è inferiore a 257,52 euro si paga in un’unica soluzione entro il 30 novembre. Il pagamento avviene esclusivamente in modalità telematica.
FAQ CEDOLARE SECCA AFFITTI BREVI 2026
Se affitto lo stesso appartamento alternando periodi brevi (sotto i 30 giorni) e periodi lunghi (oltre i 30 giorni), come si conta?
I periodi brevi e quelli lunghi seguono regole diverse. Solo i periodi di locazione breve (singoli contratti sotto i 30 giorni) rientrano nel conteggio che fa scattare la presunzione di imprenditorialità. Se nell’anno alterni i due tipi di contratto sullo stesso appartamento, solo i periodi brevi sono rilevanti ai fini della soglia.
Posso scegliere io quale appartamento designare come primo, per avere l’aliquota al 21%?
Sì, la scelta è libera e si esercita in sede di dichiarazione dei redditi. Conviene sempre designare come primo l’appartamento che ha generato il reddito maggiore nell’anno, così da applicare l’aliquota agevolata dove produce il risparmio più alto. Sul secondo appartamento si applica automaticamente il 26%, senza possibilità di scelta.
Le commissioni delle piattaforme (Airbnb, Booking) si deducono prima del calcolo della cedolare secca?
No. La cedolare secca si calcola sui compensi lordi, cioè sull’importo totale che ti viene accreditato prima della trattenuta della commissione della piattaforma. Le commissioni non sono deducibili nel regime della cedolare secca, a differenza di quanto avviene con la tassazione ordinaria IRPEF o con il regime forfettario.
Se gestisco Airbnb per conto di un proprietario tramite mandato, le regole sono le stesse?
No, in questo caso la situazione è più complessa. Chi gestisce immobili altrui con mandato è in una posizione di intermediario e deve fare attenzione a non incorrere nella presunzione di imprenditorialità anche se non è il proprietario. Le regole sulla ritenuta del 21% che le piattaforme applicano ai pagamenti e il regime fiscale applicabile dipendono dalla struttura specifica del mandato. In questi casi è necessario un consulente fiscale.
Il CIN va esposto anche se affitto solo una volta l’anno?
Sì. L’obbligo del CIN si applica a tutti gli immobili destinati a locazioni brevi, indipendentemente dalla frequenza. Un singolo affitto di tre giorni in un anno richiede comunque il CIN valido e la sua esposizione all’ingresso dell’immobile. La frequenza dell’affitto non è una variabile che incide sull’obbligo.
Cosa cambia se il reddito da affitti brevi mi porta a superare la soglia per il secondo scaglione IRPEF?
Se si sceglie la cedolare secca, il reddito da locazione non si cumula con gli altri redditi ai fini IRPEF. È un’imposta sostitutiva: si paga la cedolare invece dell’IRPEF su quella quota di reddito. Questo significa che scegliere la cedolare conviene in modo particolare a chi ha già redditi da lavoro che lo collocano in scaglioni IRPEF alti: la cedolare al 21% è quasi sempre più vantaggiosa rispetto all’IRPEF al 35% o al 43%.
