Si alquilas uno o varios pisos en Airbnb, Booking o cualquier otra plataforma en Italia, 2026 ha reescrito las reglas de forma estructural. No son retoques en los márgenes. La Ley de Presupuestos 2026 (Ley n. 199/2025, en vigor desde el 1 de enero) ha cambiado umbrales, tipos y obligaciones de un modo que afecta de lleno a cualquiera que gestione alquileres turísticos en Italia.
Quien alquila un solo piso encontrará pocos cambios respecto a años anteriores. Quien gestiona tres o más se encuentra en un régimen completamente distinto al de hace doce meses, con obligaciones que antes no existían.
Esta guía explica qué ha cambiado, cómo funciona el nuevo sistema y qué hacer en la práctica para cumplir sin sorpresas.
Índice
LOS TIPOS DE 2026: EL SISTEMA DE TRES TRAMOS
Hasta 2025 el sistema era bastante lineal: cedolare secca (el impuesto sustitutivo de tipo fijo sobre las rentas del alquiler) al 21% en un inmueble y al 26% en los demás, hasta cuatro inmuebles en total. Desde 2026 el sistema tiene otra estructura.
En el primer inmueble, el que el contribuyente designa en la declaración de la renta, el tipo sigue en el 21%. Eliges libremente qué inmueble designar como primero: conviene designar el que más ingresos genera, para aplicar el tipo reducido donde más diferencia económica marca.
En el segundo inmueble, el tipo sube automáticamente al 26%. Aquí no hay elección: el segundo inmueble paga siempre el 26%, independientemente de cuál designes como primero.
A partir del tercer inmueble, la situación cambia de raíz. Ya no se habla de tipos ni de cedolare secca. Desde 2026, quien destina tres o más pisos al alquiler de corta duración en el mismo año natural se considera automáticamente empresario por ley. Es una presunción absoluta: no admite prueba en contrario, no depende de cuánto ganes ni de cómo gestiones la actividad. Quien tiene tres pisos en alquiler corto en 2026 es empresario por ley, sin más.
LA OBLIGACIÓN DE NÚMERO DE IVA: CUÁNDO SALTA Y QUÉ IMPLICA
A partir del tercer piso en alquiler corto salta la obligación de darse de alta con número de IVA (la partita IVA italiana). Esto arrastra toda la cadena de obligaciones fiscales de empresario: IVA que gestionar, contabilidad que llevar, declaración de la renta como empresa, cotizaciones al INPS (la seguridad social italiana).
Una distinción importante que mucha gente desconoce: la obligación se refiere a los pisos (unidades inmobiliarias distintas), no a las habitaciones dentro de un piso. Alquilar tres habitaciones dentro de un único piso no obliga a darse de alta con IVA. El cómputo se hace por inmuebles catastralmente distintos.
Otra distinción relevante: los contratos de alquiler de corta duración (menos de 30 días) se cuentan aparte de los contratos de alquiler ordinario. Quien alquila dos pisos en alquiler corto y otros dos con contrato ordinario de larga duración no supera el umbral de tres inmuebles en alquiler corto. Sigue en el tramo en el que la cedolare secca todavía se puede aplicar.
La ley prevé que el umbral se calcule sobre base anual: cuenta el número de inmuebles destinados a alquiler corto durante el año natural 2026, no en un momento concreto. Quien tiene tres pisos pero alquila dos en verano y uno en invierno, los tres en el mismo ejercicio fiscal, entra en la presunción de actividad empresarial.
UN EJEMPLO PRÁCTICO: CUÁNTO SE PAGA
Marco tiene dos pisos que alquila en Airbnb durante todo 2026. El primero ingresa 15.000 euros brutos, el segundo 8.000 euros. Marco puede quedarse en el régimen de particular, sin número de IVA.
Conviene designar como primer inmueble el que más ingresa, porque al segundo se le aplica automáticamente el 26%. Marco designa el primer piso de 15.000 euros como inmueble bonificado: por él paga el 21%, es decir, 3.150 euros. Por el segundo, de 8.000 euros, paga el 26%, es decir, 2.080 euros. Total de cedolare secca: 5.230 euros.
Si Marco tuviera un tercer piso de 5.000 euros, sin número de IVA ya no podría operar en alquiler corto con los tres. Con número de IVA y régimen forfettario (si cumple los requisitos, es decir, no supera 65.000 euros de ingresos por todas sus actividades y no tiene otras causas de exclusión), el tipo efectivo sería el 15% sobre una base imponible calculada con un coeficiente de rentabilidad del 40%. Sobre 28.000 euros de ingresos totales, la base imponible sería de 11.200 euros y el impuesto de 1.680 euros. Efectivamente menos que con la cedolare secca, siempre que sumes los costes del número de IVA (asesor fiscal, cotizaciones mínimas al INPS).
La comparación entre cedolare secca y número de IVA en régimen forfettario hay que hacerla caso por caso, teniendo en cuenta los ingresos totales, otras obligaciones fiscales y los costes de gestión del número de IVA.
EL CIN: LA OBLIGACIÓN QUE MUERDE
El Código Identificativo Nacional (CIN) es obligatorio para todos los alojamientos turísticos y los inmuebles en alquiler corto desde 2024. En 2026 los controles se han intensificado de forma notable.
El código se obtiene en el portal del Ministerio de Turismo italiano, se expone físicamente en la entrada del inmueble (en una placa bien visible) y se incluye en todos los anuncios online, en todas las plataformas. La Directiva europea DAC7 obliga a los portales de reserva como Airbnb y Booking a transmitir automáticamente a la Agenzia delle Entrate (la agencia tributaria italiana) los datos de todos los anfitriones: importes cobrados, datos catastrales de los inmuebles, número de noches alquiladas, datos bancarios. Hacienda ya conoce los ingresos antes de que el propietario presente la declaración de la renta.
La sanción por no exponer el CIN va de 800 a 8.000 euros por inmueble. No es una cifra simbólica. Airbnb y Booking ocultan automáticamente los anuncios sin un CIN válido, lo que además de la sanción significa perder reservas.
LOS REQUISITOS DE SEGURIDAD FÍSICA
Desde 2024, todo piso destinado al alquiler corto tiene que contar con detectores de gases combustibles y de monóxido de carbono. También es obligatorio al menos un extintor portátil cada 200 metros cuadrados. La falta de estos dispositivos conlleva sanciones de 600 a 6.000 euros.
La identificación de los huéspedes sigue siendo una obligación sin excepciones. Los datos de los alojados deben comunicarse a la Questura (la jefatura de policía) a través del portal Alloggiati Web en las 24 horas siguientes a la llegada. La normativa es clara en un punto: enviar la foto del documento por WhatsApp no es un método legalmente válido de identificación. Hace falta un proceso que garantice la certeza de la identidad.
LA CEDOLARE SECCA EN LOS ALQUILERES ORDINARIOS
Para los contratos de alquiler ordinario de larga duración (4+4, 3+2) las reglas de 2026 no cambian respecto al pasado. El tipo sigue en el 21% para los contratos de renta libre y en el 10% para los de renta concertada en los municipios con alta tensión de vivienda. No hay límite al número de inmuebles en los alquileres ordinarios. Las novedades de 2026 afectan exclusivamente a los alquileres cortos de menos de 30 días.
Esta distinción tiene un impacto práctico para quien gestiona una combinación de contratos: los ordinarios no se suman a los cortos en el cómputo que activa la presunción de actividad empresarial.
LOS PLAZOS DE PAGO
La cedolare secca se paga con el modelo F24 en las mismas ventanas que el IRPEF. Un primer pago a cuenta del 40% del total debido antes del 30 de junio (o antes del 30 de julio con un recargo del 0,4%). Un segundo pago a cuenta del 60% antes del 30 de noviembre. El saldo, en la declaración de la renta, en el modelo 730 o en el modelo Redditi PF.
Si el importe total es inferior a 257,52 euros se paga en un único plazo antes del 30 de noviembre. El pago se hace exclusivamente por vía telemática.
PREGUNTAS FRECUENTES SOBRE LA CEDOLARE SECCA EN ALQUILERES CORTOS 2026
Si alquilo el mismo piso alternando periodos cortos (menos de 30 días) y largos (más de 30 días), ¿cómo se cuenta?
Los periodos cortos y los largos siguen reglas distintas. Solo los periodos de alquiler corto (contratos individuales de menos de 30 días) entran en el cómputo que activa la presunción de actividad empresarial. Si a lo largo del año alternas los dos tipos de contrato en el mismo piso, solo los periodos cortos cuentan para el umbral.
¿Puedo elegir yo qué piso designar como primero para tener el tipo del 21%?
Sí, la elección es libre y se ejerce en la declaración de la renta. Conviene siempre designar como primero el piso que más ingresos ha generado en el año, para aplicar el tipo reducido donde produce el mayor ahorro. Al segundo piso se le aplica automáticamente el 26%, sin posibilidad de elección.
¿Las comisiones de las plataformas (Airbnb, Booking) se deducen antes de calcular la cedolare secca?
No. La cedolare secca se calcula sobre los ingresos brutos, es decir, sobre el importe total que te abonan antes de descontar la comisión de la plataforma. Las comisiones no son deducibles en el régimen de la cedolare secca, a diferencia de lo que ocurre con la tributación ordinaria del IRPEF o con el régimen forfettario.
Si gestiono Airbnb por cuenta de un propietario mediante mandato, ¿las reglas son las mismas?
No, en este caso la situación es más compleja. Quien gestiona inmuebles ajenos con mandato actúa como intermediario y tiene que tener cuidado de no caer en la presunción de actividad empresarial aunque no sea el propietario. Las reglas sobre la retención del 21% que las plataformas aplican a los pagos y el régimen fiscal aplicable dependen de la estructura concreta del mandato. En estos casos necesitas un asesor fiscal.
¿Hay que exponer el CIN aunque alquile solo una vez al año?
Sí. La obligación del CIN se aplica a todos los inmuebles destinados al alquiler corto, con independencia de la frecuencia. Un solo alquiler de tres días al año exige igualmente un CIN válido y su exposición en la entrada del inmueble. La frecuencia del alquiler no es una variable que influya en la obligación.
¿Qué cambia si los ingresos por alquiler corto me hacen superar el umbral del segundo tramo del IRPEF?
Si eliges la cedolare secca, los ingresos del alquiler no se acumulan a las demás rentas a efectos del IRPEF. Es un impuesto sustitutivo: pagas la cedolare en lugar del IRPEF sobre esa parte de la renta. Esto significa que elegir la cedolare conviene especialmente a quien ya tiene rentas del trabajo que lo sitúan en tramos altos del IRPEF: la cedolare al 21% es casi siempre más ventajosa que el IRPEF al 35% o al 43%.
