Se arrendas um ou mais apartamentos no Airbnb, no Booking ou noutra plataforma em Itália, 2026 reescreveu as regras de forma estrutural. Não se trata de ajustes nas margens. A Lei do Orçamento 2026 (Lei n.º 199/2025, em vigor desde 1 de janeiro) mudou limites, taxas e obrigações de um modo que afeta concretamente quem gere arrendamentos turísticos em Itália.
Quem arrenda um só apartamento vai encontrar poucas mudanças em relação aos anos anteriores. Quem gere três ou mais está num regime completamente diferente do de há doze meses, com obrigações que antes não existiam.
Este guia explica o que mudou, como funciona o novo sistema e o que fazer, na prática, para estares em regra sem surpresas.
Índice
AS TAXAS DE 2026: O SISTEMA EM TRÊS ESCALÕES
Até 2025 o sistema era relativamente linear: cedolare secca (a taxa fixa italiana sobre rendas, que substitui o IRPEF) de 21% num imóvel e de 26% nos restantes, até quatro imóveis no total. Desde 2026 o sistema tem uma estrutura diferente.
No primeiro imóvel, aquele que o contribuinte indica na declaração de rendimentos, a taxa mantém-se nos 21%. A escolha do imóvel a indicar como primeiro é livre: convém indicar o que tem o rendimento mais alto, para aplicar a taxa reduzida onde faz mais diferença económica.
No segundo imóvel, a taxa sobe automaticamente para 26%. Aqui não há escolha: o segundo imóvel paga sempre 26%, seja qual for o que indicas como primeiro.
A partir do terceiro imóvel, a situação muda radicalmente. Já não se fala de taxas nem de cedolare secca. Desde 2026, quem destina três ou mais apartamentos a arrendamentos de curta duração no mesmo ano civil é automaticamente considerado empresário pela lei. É uma presunção absoluta: não admite prova em contrário, não depende de quanto ganhas nem de como geres a atividade. Quem tem três apartamentos em arrendamento de curta duração em 2026 é empresário por lei, ponto final.
A OBRIGAÇÃO DE NÚMERO DE IVA: QUANDO SE APLICA E O QUE IMPLICA
A partir do terceiro apartamento em arrendamento de curta duração passa a ser obrigatório abrir atividade com número de IVA (a partita IVA). Isto traz consigo toda a cadeia de obrigações fiscais de um empresário: IVA para gerir, contabilidade para manter, declaração de rendimentos como empresa, contribuições para a segurança social italiana (INPS).
Uma distinção importante que muitas pessoas desconhecem: a obrigação diz respeito aos apartamentos (frações autónomas distintas), não aos quartos dentro de um apartamento. Arrendar três quartos dentro de um único apartamento não obriga a ter número de IVA. A contagem faz-se por imóveis distintos no cadastro.
Outra distinção relevante: os contratos de arrendamento de curta duração (menos de 30 dias) contam-se separadamente dos contratos de arrendamento tradicional. Quem arrenda dois apartamentos em curta duração e outros dois com contrato tradicional de longa duração não ultrapassa o limite dos três imóveis em curta duração. Fica no escalão em que a cedolare secca ainda se aplica.
A lei prevê que o limite seja calculado numa base anual: é o número de imóveis destinados a arrendamentos de curta duração ao longo do ano civil de 2026, não num momento isolado. Quem tem três apartamentos mas arrenda dois no verão e um no inverno, os três no mesmo ano fiscal, cai na presunção de atividade empresarial.
UM EXEMPLO PRÁTICO: QUANTO SE PAGA
O Marco tem dois apartamentos que arrenda no Airbnb durante todo o ano de 2026. O primeiro fatura 15.000 euros brutos, o segundo 8.000 euros. O Marco pode manter-se no regime de particular, sem número de IVA.
Convém indicar como primeiro imóvel o que tem o rendimento mais alto, porque no segundo aplica-se automaticamente 26%. O Marco indica o primeiro apartamento, de 15.000 euros, como imóvel com taxa reduzida: sobre este paga 21%, ou seja, 3.150 euros. Sobre o segundo, de 8.000 euros, paga 26%, ou seja, 2.080 euros. Total da cedolare secca: 5.230 euros.
Se o Marco tivesse um terceiro apartamento de 5.000 euros, sem número de IVA já não poderia operar em curta duração nos três. Com número de IVA e regime forfettario (se cumprir os requisitos, ou seja, não ultrapassar 65.000 euros de receitas do conjunto das atividades e não ter outros impedimentos), a taxa efetiva seria de 15% sobre uma matéria coletável calculada com um coeficiente de rendibilidade de 40%. Com 28.000 euros de receitas totais, a matéria coletável seria de 11.200 euros e o imposto de 1.680 euros. Efetivamente menos do que com a cedolare secca, desde que se somem os custos do número de IVA (contabilista, contribuições mínimas para o INPS).
A comparação entre cedolare secca e número de IVA em regime forfettario tem de ser feita caso a caso, tendo em conta os rendimentos totais, a existência de outras obrigações fiscais e os custos de gestão da atividade com IVA.
O CIN: A OBRIGAÇÃO QUE TEM DENTES
O Código Identificativo Nacional é obrigatório para todos os alojamentos turísticos e imóveis em arrendamento de curta duração desde 2024. Em 2026 os controlos intensificaram-se de forma significativa.
O código obtém-se no portal do Ministério do Turismo italiano, é afixado fisicamente à entrada do imóvel (numa placa bem visível) e incluído em todos os anúncios online, em todas as plataformas. A Diretiva europeia DAC7 obriga os portais de reservas como o Airbnb e o Booking a transmitir automaticamente à Agenzia delle Entrate (a autoridade tributária italiana) os dados de todos os anfitriões: valores recebidos, dados cadastrais dos imóveis, número de noites arrendadas, dados bancários. O Fisco já conhece os ganhos antes de o proprietário entregar a declaração de rendimentos.
A coima por não afixar o CIN vai de 800 a 8.000 euros por imóvel. Não é um valor simbólico. O Airbnb e o Booking ocultam automaticamente os anúncios sem CIN válido, o que significa também perder reservas, além da coima.
OS REQUISITOS DE SEGURANÇA FÍSICA
Desde 2024, cada apartamento destinado a arrendamento de curta duração tem de ter detetores de gases combustíveis e de monóxido de carbono. É obrigatório também pelo menos um extintor portátil por cada 200 metros quadrados. A falta destes dispositivos implica coimas de 600 a 6.000 euros.
A identificação dos hóspedes continua a ser uma obrigação sem exceções. Os dados dos hóspedes têm de ser enviados à Questura (a polícia italiana) através do portal Alloggiati Web no prazo de 24 horas após a chegada. A lei é clara num ponto: enviar a fotografia do documento por WhatsApp não é um método legalmente válido de identificação. É preciso um processo que garanta a certeza da identidade.
A CEDOLARE SECCA NOS ARRENDAMENTOS TRADICIONAIS
Nos contratos de arrendamento tradicional de longa duração (4+4, 3+2) as regras de 2026 não mudam em relação ao passado. A taxa mantém-se nos 21% para os contratos de renda livre e nos 10% para os contratos de renda acordada nos Municípios com forte pressão habitacional. Não há limite ao número de imóveis nos arrendamentos tradicionais. As novidades de 2026 dizem respeito apenas aos arrendamentos de curta duração, abaixo dos 30 dias.
Esta distinção tem impacto prático para quem gere uma combinação de contratos: os contratos tradicionais não se somam aos de curta duração na contagem que dispara a presunção de atividade empresarial.
OS PRAZOS DE PAGAMENTO
A cedolare secca paga-se através do modelo F24 nas mesmas janelas do IRPEF. Um primeiro adiantamento de 40% do total devido até 30 de junho (ou até 30 de julho com um acréscimo de 0,4%). Um segundo adiantamento de 60% até 30 de novembro. O saldo é pago com a declaração de rendimentos, no modelo 730 ou no modelo Redditi PF.
Se o valor total for inferior a 257,52 euros, paga-se de uma só vez até 30 de novembro. O pagamento é feito exclusivamente por via eletrónica.
PERGUNTAS FREQUENTES SOBRE A CEDOLARE SECCA NOS ARRENDAMENTOS DE CURTA DURAÇÃO 2026
Se arrendar o mesmo apartamento alternando períodos curtos (menos de 30 dias) e períodos longos (mais de 30 dias), como se conta?
Os períodos curtos e os longos seguem regras diferentes. Só os períodos de arrendamento de curta duração (contratos individuais abaixo dos 30 dias) entram na contagem que dispara a presunção de atividade empresarial. Se ao longo do ano alternares os dois tipos de contrato no mesmo apartamento, só os períodos curtos contam para o limite.
Posso escolher eu que apartamento indicar como primeiro, para ter a taxa de 21%?
Sim, a escolha é livre e faz-se na declaração de rendimentos. Convém sempre indicar como primeiro o apartamento que gerou o rendimento mais alto no ano, para aplicar a taxa reduzida onde produz a maior poupança. No segundo apartamento aplica-se automaticamente 26%, sem possibilidade de escolha.
As comissões das plataformas (Airbnb, Booking) são deduzidas antes do cálculo da cedolare secca?
Não. A cedolare secca calcula-se sobre os valores brutos, ou seja, sobre o montante total que te é creditado antes da retenção da comissão da plataforma. As comissões não são dedutíveis no regime da cedolare secca, ao contrário do que acontece com a tributação normal em IRPEF ou com o regime forfettario.
Se gerir um Airbnb por conta de um proprietário através de mandato, as regras são as mesmas?
Não, neste caso a situação é mais complexa. Quem gere imóveis de terceiros com mandato está numa posição de intermediário e tem de ter cuidado para não cair na presunção de atividade empresarial mesmo não sendo o proprietário. As regras sobre a retenção de 21% que as plataformas aplicam aos pagamentos e o regime fiscal aplicável dependem da estrutura específica do mandato. Nestes casos precisas de um consultor fiscal.
O CIN tem de ser afixado mesmo que só arrende uma vez por ano?
Sim. A obrigação do CIN aplica-se a todos os imóveis destinados a arrendamento de curta duração, independentemente da frequência. Um único arrendamento de três dias num ano exige na mesma um CIN válido e a sua afixação à entrada do imóvel. A frequência do arrendamento não é uma variável que altere a obrigação.
O que muda se o rendimento dos arrendamentos de curta duração me fizer passar para o segundo escalão do IRPEF?
Se optares pela cedolare secca, o rendimento das rendas não se soma aos outros rendimentos para efeitos de IRPEF. É um imposto substitutivo: pagas a cedolare em vez do IRPEF sobre essa parte do rendimento. Isto significa que a cedolare compensa sobretudo a quem já tem rendimentos do trabalho que o colocam em escalões altos de IRPEF: a cedolare de 21% é quase sempre mais vantajosa do que o IRPEF a 35% ou a 43%.
