Si tu loues un ou plusieurs appartements sur Airbnb, Booking ou toute autre plateforme, 2026 a réécrit les règles en profondeur. Il ne s’agit pas d’ajustements à la marge. La Legge di Bilancio 2026 (Legge n. 199/2025, en vigueur depuis le 1er janvier) a modifié les seuils, les taux et les obligations d’une façon qui touche concrètement quiconque gère des locations touristiques en Italie.
Celui qui loue un seul appartement trouvera peu de changements par rapport aux années précédentes. Celui qui en gère trois ou plus se retrouve dans un régime totalement différent de celui d’il y a douze mois, avec des obligations qui n’existaient pas auparavant.
Ce guide explique ce qui a changé, comment fonctionne le nouveau système et ce qu’il faut faire concrètement pour rester en règle sans mauvaise surprise.
Sommaire
LES TAUX 2026 : LE SYSTÈME À TROIS TRANCHES
Jusqu’en 2025, le système était relativement simple : cedolare secca à 21 % sur un bien, 26 % sur les autres, jusqu’à quatre biens au total. Depuis 2026, le système a une structure différente.
Sur le premier bien, celui que le contribuable désigne dans sa déclaration de revenus, le taux reste à 21 %. Le choix du bien à désigner comme premier est libre : mieux vaut désigner celui qui a le revenu le plus élevé, afin d’appliquer le taux réduit là où il fait le plus de différence sur le plan économique.
Sur le deuxième bien, le taux monte automatiquement à 26 %. Aucun choix sur ce point : le deuxième bien paie toujours 26 %, quel que soit le bien désigné comme premier.
À partir du troisième bien, la situation change radicalement. Il n’est plus question de taux ni de cedolare secca. Depuis 2026, celui qui affecte trois appartements ou plus aux locations de courte durée au cours de la même année civile est automatiquement considéré comme entrepreneur par la loi. C’est une présomption absolue : elle n’admet pas de preuve contraire, elle ne dépend ni de ce que l’on gagne ni de la façon dont on gère l’activité. Celui qui a trois appartements en location courte en 2026 est un entrepreneur au sens de la loi, un point c’est tout.
L’OBLIGATION DE PARTITA IVA : QUAND ELLE S’APPLIQUE ET CE QU’ELLE IMPLIQUE
À partir du troisième appartement en location courte, l’obligation d’ouvrir une partita IVA s’applique. Cela entraîne toute la chaîne des obligations fiscales de l’entrepreneur : TVA à gérer, comptabilité à tenir, déclaration de revenus en tant qu’entreprise, cotisations INPS à verser.
Une distinction importante que beaucoup de gens ignorent : l’obligation concerne les appartements (unités immobilières distinctes), non les chambres à l’intérieur d’un appartement. Louer trois chambres dans un même appartement ne déclenche pas la partita IVA. Le décompte se fait par biens cadastralement distincts.
Autre distinction importante : les contrats de location courte (moins de 30 jours) se comptent séparément des contrats de location ordinaire. Celui qui loue deux appartements en location courte et deux autres avec un contrat ordinaire de longue durée ne dépasse pas le seuil des trois biens en location courte. Il reste dans la tranche où la cedolare secca est encore applicable.
La loi prévoit que le seuil soit calculé sur une base annuelle : c’est le nombre de biens affectés aux locations courtes au cours de l’année civile 2026, non à un instant donné. Celui qui a trois appartements mais en loue deux l’été et un l’hiver, les trois au cours du même exercice fiscal, entre dans la présomption d’activité entrepreneuriale.
UN EXEMPLE CONCRET : COMBIEN ON PAIE
Marco a deux appartements qu’il loue sur Airbnb tout au long de 2026. Le premier encaisse 15 000 euros de revenus bruts, le second 8 000 euros. Marco peut rester dans le régime privé sans partita IVA.
Mieux vaut désigner comme premier bien celui qui a le revenu le plus élevé, car le deuxième se voit appliquer automatiquement 26 %. Marco désigne le premier appartement à 15 000 euros comme bien à taux réduit : dessus, il paie 21 %, soit 3 150 euros. Sur le second à 8 000 euros, il paie 26 %, soit 2 080 euros. Total cedolare secca : 5 230 euros.
Si Marco avait un troisième appartement à 5 000 euros, sans partita IVA il ne pourrait plus opérer en location courte sur les trois. Avec une partita IVA et le régime forfaitaire (s’il en remplit les conditions, c’est-à-dire s’il ne dépasse pas 65 000 euros de recettes toutes activités confondues et n’a pas d’autre critère d’exclusion), le taux effectif serait de 15 % sur une base imposable calculée avec un coefficient de rentabilité de 40 %. Sur 28 000 euros de recettes totales, la base imposable serait de 11 200 euros, l’impôt de 1 680 euros. Effectivement moins que la cedolare secca, à condition d’ajouter les coûts de la partita IVA (expert-comptable, cotisations INPS minimales).
La comparaison entre cedolare secca et partita IVA au régime forfaitaire se fait au cas par cas, en tenant compte des revenus totaux, de la présence d’autres obligations fiscales et des coûts de gestion de la partita IVA.
LE CIN : L’OBLIGATION QUI A DES DENTS
Le Codice Identificativo Nazionale est obligatoire pour tous les établissements d’accueil et les biens en location courte depuis 2024. En 2026, les contrôles se sont nettement intensifiés.
Le code s’obtient sur le portail du Ministero del Turismo, s’affiche physiquement à l’entrée du bien (sur une plaquette bien visible) et s’insère dans toutes les annonces en ligne, sur toutes les plateformes. La directive européenne DAC7 oblige les portails de réservation comme Airbnb et Booking à transmettre automatiquement à l’Agenzia delle Entrate les données de tous les hôtes : montants perçus, données cadastrales des biens, nombre de nuits louées, coordonnées bancaires. Le fisc connaît déjà les gains avant même que le propriétaire ne dépose sa déclaration de revenus.
La sanction pour absence d’affichage du CIN va de 800 à 8 000 euros par bien. Ce n’est pas un montant symbolique. Airbnb et Booking masquent automatiquement les annonces dépourvues de CIN valide, ce qui signifie aussi la perte des réservations en plus de la sanction.
LES EXIGENCES DE SÉCURITÉ PHYSIQUE
Depuis 2024, chaque appartement destiné aux locations courtes doit être équipé de détecteurs de gaz combustibles et de monoxyde de carbone. Au moins un extincteur portatif tous les 200 mètres carrés est également obligatoire. L’absence de ces dispositifs entraîne des sanctions de 600 à 6 000 euros.
L’identification des clients reste une obligation qui n’admet aucune exception. Les données des personnes hébergées doivent être transmises à la Questura via le portail Alloggiati Web dans les 24 heures suivant l’arrivée. La réglementation est claire sur un point : envoyer la photo du document par WhatsApp n’est pas un mode d’identification valable en droit. Il faut un processus qui garantisse la certitude de l’identité.
LA CEDOLARE SECCA POUR LES LOCATIONS ORDINAIRES
Pour les contrats de location ordinaire de longue durée (4+4, 3+2), les règles de 2026 ne changent pas par rapport au passé. Le taux reste à 21 % pour les contrats à loyer libre, à 10 % pour les contrats à loyer encadré (canone concordato) dans les communes italiennes à forte tension locative. Il n’y a pas de limite au nombre de biens pour les locations ordinaires. Les nouveautés de 2026 concernent exclusivement les locations courtes de moins de 30 jours.
Cette distinction a un impact concret pour celui qui gère un mélange de contrats : les contrats ordinaires ne s’additionnent pas aux contrats courts dans le décompte qui déclenche la présomption d’activité entrepreneuriale.
LES ÉCHÉANCES DE PAIEMENT
La cedolare secca se paie au moyen du modèle F24, dans les mêmes fenêtres que l’IRPEF. Un premier acompte de 40 % du total dû avant le 30 juin (ou avant le 30 juillet avec une majoration de 0,4 %). Un second acompte de 60 % avant le 30 novembre. Le solde au moment de la déclaration de revenus, dans le modèle 730 ou le modèle Redditi PF.
Si le montant total est inférieur à 257,52 euros, il se paie en une seule fois avant le 30 novembre. Le paiement s’effectue exclusivement par voie télématique.
FAQ CEDOLARE SECCA LOCATIONS COURTES 2026
Si je loue le même appartement en alternant des périodes courtes (moins de 30 jours) et des périodes longues (plus de 30 jours), comment le décompte se fait-il ?
Les périodes courtes et les périodes longues suivent des règles différentes. Seules les périodes de location courte (contrats individuels de moins de 30 jours) entrent dans le décompte qui déclenche la présomption d’activité entrepreneuriale. Si dans l’année tu alternes les deux types de contrat sur le même appartement, seules les périodes courtes comptent pour le seuil.
Puis-je choisir moi-même quel appartement désigner comme premier, pour bénéficier du taux de 21 % ?
Oui, le choix est libre et s’exerce au moment de la déclaration de revenus. Mieux vaut toujours désigner comme premier l’appartement qui a généré le revenu le plus élevé de l’année, afin d’appliquer le taux réduit là où il produit la plus grande économie. Sur le deuxième appartement, 26 % s’applique automatiquement, sans possibilité de choix.
Les commissions des plateformes (Airbnb, Booking) se déduisent-elles avant le calcul de la cedolare secca ?
Non. La cedolare secca se calcule sur les revenus bruts, c’est-à-dire sur le montant total qui t’est crédité avant le prélèvement de la commission de la plateforme. Les commissions ne sont pas déductibles sous le régime de la cedolare secca, à la différence de ce qui se passe avec l’imposition ordinaire IRPEF ou avec le régime forfaitaire.
Si je gère un Airbnb pour le compte d’un propriétaire via un mandat, les règles sont-elles les mêmes ?
Non, dans ce cas la situation est plus complexe. Celui qui gère les biens d’autrui par mandat est en position d’intermédiaire et doit veiller à ne pas tomber sous la présomption d’activité entrepreneuriale même s’il n’est pas le propriétaire. Les règles sur la retenue de 21 % que les plateformes appliquent aux paiements et le régime fiscal applicable dépendent de la structure précise du mandat. Dans ces cas, un conseiller fiscal est nécessaire.
Le CIN doit-il être affiché même si je ne loue qu’une fois par an ?
Oui. L’obligation du CIN s’applique à tous les biens destinés aux locations courtes, quelle que soit la fréquence. Une seule location de trois jours dans l’année exige tout de même un CIN valide et son affichage à l’entrée du bien. La fréquence de la location n’est pas une variable qui joue sur l’obligation.
Qu’est-ce qui change si le revenu des locations courtes me fait dépasser le seuil de la deuxième tranche d’IRPEF ?
Si l’on choisit la cedolare secca, le revenu locatif ne se cumule pas avec les autres revenus au titre de l’IRPEF. C’est un impôt substitutif : on paie la cedolare au lieu de l’IRPEF sur cette part de revenu. Cela signifie que choisir la cedolare est particulièrement avantageux pour qui a déjà des revenus du travail qui le placent dans des tranches d’IRPEF élevées : la cedolare à 21 % est presque toujours plus avantageuse que l’IRPEF à 35 % ou 43 %.
