Если ты сдаёшь одну или несколько квартир через Airbnb, Booking или любую другую платформу, 2026 год переписал правила структурно. Речь не о мелких поправках. Закон о бюджете 2026 (Закон № 199/2025, действует с 1 января) изменил пороги, ставки и обязанности так, что это напрямую касается всех, кто ведёт туристическую аренду в Италии.
Тот, кто сдаёт одну квартиру, заметит немного изменений по сравнению с прошлыми годами. Тот, кто управляет тремя и более, оказался в совершенно другом режиме по сравнению с тем, что было двенадцать месяцев назад, с обязанностями, которых раньше не существовало.
Это руководство объясняет, что изменилось, как работает новая система и что делать на практике, чтобы оставаться в рамках закона без сюрпризов.
Содержание
СТАВКИ 2026: СИСТЕМА ИЗ ТРЁХ УРОВНЕЙ
До 2025 года система была относительно линейной: cedolare secca (фиксированный налог на арендный доход) 21% на один объект, 26% на остальные, всего до четырёх объектов. С 2026 года у системы другая структура.
На первый объект, тот, который налогоплательщик указывает в декларации, ставка остаётся 21%. Какой объект указать первым, выбираешь сам: выгодно указать тот, что приносит больший доход, чтобы льготная ставка применялась там, где она даёт наибольшую экономическую разницу.
На второй объект ставка автоматически повышается до 26%. Выбора здесь нет: второй объект всегда облагается по ставке 26%, независимо от того, какой указан первым.
С третьего объекта ситуация меняется радикально. Речь уже не о ставках и не о cedolare secca. С 2026 года тот, кто в одном календарном году сдаёт в краткосрочную аренду три квартиры или больше, автоматически считается по закону предпринимателем. Это абсолютная презумпция: она не допускает доказательства обратного и не зависит от того, сколько ты зарабатываешь или как ведёшь деятельность. Кто в 2026 году сдаёт три квартиры посуточно, тот по закону предприниматель, и точка.
ОБЯЗАННОСТЬ ОТКРЫТЬ ПАРТИТА IVA: КОГДА ВОЗНИКАЕТ И ЧТО ВЛЕЧЁТ
С третьей квартиры в краткосрочной аренде возникает обязанность открыть партита IVA (итальянский номер плательщика НДС). За ней следует вся цепочка налоговых обязанностей предпринимателя: НДС, ведение учёта, декларация как у предприятия, взносы в INPS (итальянский фонд социального страхования).
Важное различие, о котором многие не знают: обязанность касается квартир (отдельных объектов недвижимости), а не комнат внутри квартиры. Сдача трёх комнат в одной квартире не требует партита IVA. Подсчёт ведётся по объектам, отдельным в кадастре.
Ещё одно существенное различие: договоры краткосрочной аренды (до 30 дней) считаются отдельно от договоров обычной аренды. Тот, кто сдаёт две квартиры посуточно и ещё две по обычному долгосрочному договору, не превышает порог в три объекта краткосрочной аренды. Он остаётся в диапазоне, где cedolare secca ещё применяется.
Закон предусматривает, что порог рассчитывается за год: это число объектов, сданных в краткосрочную аренду в течение 2026 календарного года, а не в отдельный момент. Тот, у кого три квартиры, и он сдаёт две летом и одну зимой, все три в одном налоговом году, попадает под презумпцию предпринимательской деятельности.
ПРАКТИЧЕСКИЙ ПРИМЕР: СКОЛЬКО ПЛАТИШЬ
У Марко две квартиры, которые он сдаёт через Airbnb весь 2026 год. Первая приносит 15.000 евро валового дохода, вторая 8.000 евро. Марко может оставаться в частном режиме без партита IVA.
Первым выгодно указать объект с большим доходом, потому что ко второму автоматически применяется 26%. Марко указывает первую квартиру на 15.000 евро как льготную: с неё он платит 21%, то есть 3.150 евро. Со второй на 8.000 евро платит 26%, то есть 2.080 евро. Итого cedolare secca: 5.230 евро.
Если бы у Марко была третья квартира на 5.000 евро, без партита IVA он уже не мог бы сдавать посуточно все три. С партита IVA и режимом forfettario (если он отвечает требованиям, то есть не превышает 65.000 евро выручки по всем видам деятельности и не имеет других препятствующих условий) эффективная ставка составила бы 15% с налоговой базы, рассчитанной с коэффициентом доходности 40%. При общей выручке 28.000 евро база составила бы 11.200 евро, налог 1.680 евро. Фактически меньше, чем cedolare secca, при условии, что ты добавишь расходы на партита IVA (бухгалтер, минимальные взносы INPS).
Сравнивать cedolare secca и партита IVA в режиме forfettario нужно в каждом случае отдельно, учитывая общий доход, наличие других налоговых обязательств, расходы на ведение партита IVA.
CIN: ОБЯЗАННОСТЬ С ЗУБАМИ
Национальный идентификационный код (CIN) обязателен для всех объектов размещения и квартир в краткосрочной аренде с 2024 года. В 2026 году проверки заметно усилились.
Код получают на портале Министерства туризма Италии, вывешивают у входа в объект (на хорошо заметной табличке) и указывают во всех онлайн-объявлениях на всех платформах. Европейская директива DAC7 обязывает порталы бронирования вроде Airbnb и Booking автоматически передавать в Agenzia delle Entrate (налоговую службу Италии) данные всех хостов: полученные суммы, кадастровые данные объектов, число сданных ночей, банковские реквизиты. Налоговая знает о заработке ещё до того, как владелец подаст декларацию.
Штраф за то, что CIN не вывешен, составляет от 800 до 8.000 евро за каждый объект. Это не символическая сумма. Airbnb и Booking автоматически скрывают объявления без действующего CIN, а значит, помимо штрафа ты теряешь и бронирования.
ТРЕБОВАНИЯ ФИЗИЧЕСКОЙ БЕЗОПАСНОСТИ
С 2024 года каждая квартира для краткосрочной аренды должна быть оснащена датчиками горючих газов и угарного газа. Обязателен также минимум один переносной огнетушитель на каждые 200 квадратных метров. Отсутствие этих устройств влечёт штрафы от 600 до 6.000 евро.
Идентификация гостей остаётся обязанностью без исключений. Данные проживающих нужно передать в квестуру (местное управление полиции) через портал Alloggiati Web в течение 24 часов после прибытия. Нормы однозначны в одном: отправка фото документа через WhatsApp не является законным способом идентификации. Нужен процесс, который гарантирует достоверность личности.
CEDOLARE SECCA ДЛЯ ОБЫЧНОЙ АРЕНДЫ
Для договоров обычной долгосрочной аренды (4+4, 3+2) правила 2026 года не меняются. Ставка остаётся 21% для договоров со свободной арендной платой и 10% для договоров с согласованной платой в коммунах с острым жилищным дефицитом. Ограничения по числу объектов для обычной аренды нет. Новшества 2026 года касаются исключительно краткосрочной аренды до 30 дней.
Это различие имеет практическое значение для тех, у кого смешанные договоры: обычные договоры не суммируются с краткосрочными в подсчёте, который запускает презумпцию предпринимательской деятельности.
СРОКИ ОПЛАТЫ
Cedolare secca платится через форму F24 в те же сроки, что и IRPEF (итальянский подоходный налог). Первый аванс в размере 40% от общей суммы до 30 июня (или до 30 июля с надбавкой 0,4%). Второй аванс в размере 60% до 30 ноября. Окончательный расчёт при подаче декларации, в форме 730 или Redditi PF.
Если общая сумма меньше 257,52 евро, она платится одним платежом до 30 ноября. Оплата производится только онлайн.
FAQ: CEDOLARE SECCA ДЛЯ КРАТКОСРОЧНОЙ АРЕНДЫ 2026
Если я сдаю одну и ту же квартиру то на короткие сроки (до 30 дней), то на длинные (больше 30 дней), как это считается?
Короткие и длинные периоды подчиняются разным правилам. В подсчёт, который запускает презумпцию предпринимательской деятельности, входят только периоды краткосрочной аренды (отдельные договоры до 30 дней). Если в течение года ты чередуешь два типа договоров на одной квартире, для порога значение имеют только короткие периоды.
Могу ли я сам выбрать, какую квартиру указать первой, чтобы получить ставку 21%?
Да, выбор свободный и делается при подаче декларации. Всегда выгодно указывать первой квартиру, которая принесла наибольший доход за год, чтобы льготная ставка дала максимальную экономию. Ко второй квартире автоматически применяется 26%, без возможности выбора.
Вычитаются ли комиссии платформ (Airbnb, Booking) до расчёта cedolare secca?
Нет. Cedolare secca рассчитывается с валового дохода, то есть с полной суммы, которая тебе начисляется до удержания комиссии платформы. В режиме cedolare secca комиссии не вычитаются, в отличие от обычного налогообложения IRPEF или режима forfettario.
Если я управляю Airbnb за владельца по доверенности, правила те же?
Нет, в этом случае ситуация сложнее. Тот, кто управляет чужими объектами по доверенности, выступает посредником и должен следить, чтобы не попасть под презумпцию предпринимательской деятельности, даже не будучи собственником. Правила об удержании 21%, которое платформы применяют к выплатам, и применимый налоговый режим зависят от конкретной структуры доверенности. В таких случаях нужен налоговый консультант.
Нужно ли вывешивать CIN, даже если я сдаю всего раз в год?
Да. Обязанность по CIN распространяется на все объекты краткосрочной аренды, независимо от частоты. Даже одна аренда на три дня в году требует действующего CIN и его размещения у входа в объект. Частота аренды не влияет на эту обязанность.
Что меняется, если доход от краткосрочной аренды поднимает меня во вторую шкалу IRPEF?
Если выбрана cedolare secca, арендный доход не суммируется с другими доходами для целей IRPEF. Это замещающий налог: вместо IRPEF с этой части дохода платится cedolare. Значит, выбор cedolare особенно выгоден тем, у кого уже есть трудовые доходы в высоких шкалах IRPEF: cedolare 21% почти всегда выгоднее, чем IRPEF 35% или 43%.
