إذا كنت تؤجر شقة أو أكثر على Airbnb أو Booking أو أي منصة أخرى، فقد أعاد عام 2026 كتابة القواعد بشكل جذري. لا نتحدث عن تعديلات هامشية. قانون الموازنة الإيطالي لعام 2026 (القانون رقم 199/2025، النافذ منذ 1 يناير) غيّر الحدود والنسب والالتزامات بطريقة تمس فعليًا كل من يدير إيجارات سياحية في إيطاليا.
من يؤجر شقة واحدة فقط سيجد تغييرات قليلة مقارنةً بالسنوات السابقة. أما من يدير ثلاث شقق أو أكثر فيجد نفسه في نظام مختلف تمامًا عما كان عليه قبل اثني عشر شهرًا، مع التزامات لم تكن موجودة من قبل.
يشرح هذا الدليل ما الذي تغيّر، وكيف يعمل النظام الجديد، وما الذي عليك فعله عمليًا لتبقى ملتزمًا دون مفاجآت.
المحتويات
نسب 2026: نظام الشرائح الثلاث
حتى 2025 كان النظام بسيطًا نسبيًا: cedolare secca (ضريبة ثابتة بديلة عن ضريبة الدخل) بنسبة 21% على عقار واحد، و26% على العقارات الأخرى، حتى أربعة عقارات في المجموع. ومنذ 2026 أصبح للنظام هيكل مختلف.
على العقار الأول، الذي يحدده المكلف في إقراره الضريبي، تبقى النسبة 21%. واختيار العقار الذي تحدده كأول حر: من الأفضل أن تحدد العقار ذا الدخل الأعلى، لتطبق النسبة المخفضة حيث تصنع الفرق الاقتصادي الأكبر.
على العقار الثاني، ترتفع النسبة تلقائيًا إلى 26%. لا خيار هنا: العقار الثاني يدفع دائمًا 26%، بصرف النظر عن العقار الذي حددته كأول.
من العقار الثالث فصاعدًا، يتغير الوضع جذريًا. لم يعد الحديث عن نسب أو عن cedolare secca. منذ 2026، من يخصص ثلاث شقق أو أكثر للإيجارات القصيرة في السنة الميلادية نفسها يُعتبر تلقائيًا صاحب نشاط تجاري بحكم القانون. إنها قرينة مطلقة: لا تقبل إثبات العكس، ولا تتوقف على مقدار ما تكسبه أو على طريقة إدارتك للنشاط. من يملك ثلاث شقق في الإيجار القصير عام 2026 هو صاحب نشاط تجاري بحكم القانون، نقطة.
الالتزام بفتح partita IVA: متى يسري وماذا يترتب عليه
من الشقة الثالثة في الإيجار القصير يسري الالتزام بفتح partita IVA (رقم ضريبة القيمة المضافة الخاص بالنشاط التجاري). ويجلب ذلك معه سلسلة الالتزامات الضريبية الخاصة بأصحاب الأعمال: ضريبة القيمة المضافة، والمحاسبة، والإقرار الضريبي كمنشأة، واشتراكات الضمان الاجتماعي INPS.
تمييز مهم لا يعرفه كثيرون: الالتزام يخص الشقق (وحدات عقارية مستقلة)، لا الغرف داخل الشقة. تأجير ثلاث غرف داخل شقة واحدة لا يُلزمك بفتح partita IVA. ويُحسب العدد على أساس العقارات المستقلة في السجل العقاري.
تمييز آخر مهم: عقود الإيجار القصير (أقل من 30 يومًا) تُحسب منفصلةً عن عقود الإيجار العادية. من يؤجر شقتين بإيجار قصير وشقتين أخريين بعقد عادي طويل الأمد لا يتجاوز حد العقارات الثلاثة في الإيجار القصير. ويبقى في الشريحة التي لا تزال تُطبق فيها cedolare secca.
ينص القانون على أن يُحسب الحد على أساس سنوي: إنه عدد العقارات المخصصة للإيجارات القصيرة خلال السنة الميلادية 2026، لا في لحظة واحدة. من يملك ثلاث شقق لكنه يؤجر اثنتين في الصيف وواحدة في الشتاء، والثلاث في السنة الضريبية نفسها، يدخل ضمن قرينة النشاط التجاري.
مثال عملي: كم تدفع
يملك ماركو شقتين يؤجرهما على Airbnb طوال عام 2026. الأولى تحقق 15,000 يورو من الإيرادات الإجمالية، والثانية 8,000 يورو. يمكن لماركو البقاء في النظام الخاص دون partita IVA.
من الأفضل أن تحدد العقار ذا الدخل الأعلى كعقار أول، لأن نسبة 26% تُطبق تلقائيًا على الثاني. يحدد ماركو الشقة الأولى ذات 15,000 يورو كعقار مستفيد من النسبة المخفضة: يدفع عليها 21%، أي 3,150 يورو. وعلى الثانية ذات 8,000 يورو يدفع 26%، أي 2,080 يورو. مجموع الـ cedolare secca: 5,230 يورو.
لو كان لدى ماركو شقة ثالثة بإيرادات 5,000 يورو، لما استطاع دون partita IVA الاستمرار في الإيجار القصير على الثلاث. ومع partita IVA والنظام الجزافي regime forfettario (إذا استوفى الشروط، أي لم تتجاوز إيراداته من كل الأنشطة 65,000 يورو ولم تكن لديه موانع أخرى)، تكون النسبة الفعلية 15% على وعاء ضريبي يُحسب بمعامل ربحية قدره 40%. على إيرادات إجمالية قدرها 28,000 يورو، يكون الوعاء 11,200 يورو والضريبة 1,680 يورو. أقل فعلًا من الـ cedolare secca، بشرط أن تضيف تكاليف الـ partita IVA (المحاسب، والحد الأدنى من اشتراكات INPS).
المقارنة بين الـ cedolare secca والـ partita IVA بالنظام الجزافي تُجرى حالةً بحالة، مع مراعاة إجمالي المداخيل، ووجود التزامات ضريبية أخرى، وتكاليف إدارة الـ partita IVA.
الـ CIN: الالتزام الذي له أنياب
الرمز التعريفي الوطني (Codice Identificativo Nazionale) إلزامي لكل منشآت الضيافة والعقارات المؤجرة إيجارًا قصيرًا منذ 2024. وفي 2026 تكثفت الرقابة بشكل كبير.
يُستخرج الرمز من بوابة وزارة السياحة الإيطالية، ويُعرض فعليًا عند مدخل العقار (على لوحة واضحة)، ويُدرج في كل الإعلانات الإلكترونية على كل المنصات. والتوجيه الأوروبي DAC7 يُلزم بوابات الحجز مثل Airbnb وBooking بأن ترسل تلقائيًا إلى مصلحة الضرائب الإيطالية (Agenzia delle Entrate) بيانات كل المضيفين: المبالغ المحصلة، والبيانات العقارية، وعدد الليالي المؤجرة، والبيانات المصرفية. مصلحة الضرائب تعرف الأرباح قبل أن يقدم المالك إقراره الضريبي.
غرامة عدم عرض الـ CIN تتراوح بين 800 و8,000 يورو لكل عقار. ليس مبلغًا رمزيًا. وAirbnb وBooking تحجبان تلقائيًا الإعلانات التي لا تحمل CIN صالحًا، ما يعني خسارة الحجوزات أيضًا إلى جانب الغرامة.
متطلبات السلامة المادية
منذ 2024، يجب أن تُجهز كل شقة مخصصة للإيجارات القصيرة بأجهزة كشف الغازات القابلة للاشتعال وأول أكسيد الكربون. ويلزم أيضًا وجود طفاية حريق محمولة واحدة على الأقل لكل 200 متر مربع. وغياب هذه الأجهزة يترتب عليه غرامات من 600 إلى 6,000 يورو.
التحقق من هوية الضيوف يبقى التزامًا لا يقبل الاستثناء. يجب إرسال بيانات النزلاء إلى الشرطة (Questura) عبر بوابة Alloggiati Web خلال 24 ساعة من الوصول. والقانون واضح في نقطة: إرسال صورة الوثيقة عبر WhatsApp ليس وسيلة صالحة قانونًا للتحقق من الهوية. تحتاج إلى إجراء يضمن التيقن من الهوية.
الضريبة الثابتة على الإيجارات العادية
بالنسبة إلى عقود الإيجار العادية طويلة الأمد (4+4، 3+2)، لا تتغير قواعد 2026 عن السابق. تبقى النسبة 21% للعقود ذات الإيجار الحر، و10% للعقود ذات الإيجار المتفق عليه في البلديات ذات الضغط السكني المرتفع. ولا حد لعدد العقارات في الإيجارات العادية. ومستجدات 2026 تخص حصرًا الإيجارات القصيرة التي تقل عن 30 يومًا.
لهذا التمييز أثر عملي على من يدير مزيجًا من العقود: العقود العادية لا تُجمع مع القصيرة في الحساب الذي يُفعّل قرينة النشاط التجاري.
مواعيد الدفع
تُدفع الـ cedolare secca بنموذج F24 في النوافذ الزمنية نفسها لضريبة IRPEF. دفعة أولى مقدمة بنسبة 40% من إجمالي المستحق حتى 30 يونيو (أو حتى 30 يوليو مع زيادة 0.4%). ودفعة ثانية مقدمة بنسبة 60% حتى 30 نوفمبر. والرصيد عند تقديم الإقرار الضريبي، في نموذج 730 أو نموذج Redditi PF.
إذا كان المبلغ الإجمالي أقل من 257.52 يورو، فيُدفع دفعة واحدة حتى 30 نوفمبر. ويتم الدفع إلكترونيًا حصرًا.
أسئلة شائعة حول الضريبة الثابتة على الإيجارات القصيرة 2026
إذا أجّرت الشقة نفسها بالتناوب بين فترات قصيرة (أقل من 30 يومًا) وفترات طويلة (أكثر من 30 يومًا)، كيف يُحسب ذلك؟
الفترات القصيرة والطويلة تتبع قواعد مختلفة. فترات الإيجار القصير وحدها (العقود الفردية التي تقل عن 30 يومًا) تدخل في الحساب الذي يُفعّل قرينة النشاط التجاري. إذا تناوبت خلال السنة بين النوعين على الشقة نفسها، فالفترات القصيرة وحدها هي المعتبرة لغرض الحد.
هل يمكنني أن أختار بنفسي الشقة التي أحددها كأولى، للحصول على نسبة 21%؟
نعم، الاختيار حر ويُمارس عند تقديم الإقرار الضريبي. من الأفضل دائمًا أن تحدد كأولى الشقة التي حققت الدخل الأكبر خلال السنة، لتطبق النسبة المخفضة حيث تحقق أعلى توفير. وعلى الشقة الثانية تُطبق نسبة 26% تلقائيًا، دون إمكانية الاختيار.
هل تُخصم عمولات المنصات (Airbnb، Booking) قبل حساب الـ cedolare secca؟
لا. تُحسب الـ cedolare secca على الإيرادات الإجمالية، أي على المبلغ الكامل الذي يُضاف إلى حسابك قبل اقتطاع عمولة المنصة. والعمولات غير قابلة للخصم في نظام الـ cedolare secca، بخلاف ما يحدث في الضريبة العادية IRPEF أو في النظام الجزافي.
إذا كنت أدير Airbnb نيابةً عن مالك بموجب توكيل، هل القواعد هي نفسها؟
لا، في هذه الحالة الوضع أكثر تعقيدًا. من يدير عقارات الغير بموجب توكيل يكون في موقع الوسيط، وعليه أن ينتبه كي لا يقع تحت قرينة النشاط التجاري حتى لو لم يكن المالك. والقواعد الخاصة بالاقتطاع بنسبة 21% الذي تطبقه المنصات على المدفوعات، والنظام الضريبي المطبق، تتوقف على الصيغة المحددة للتوكيل. في هذه الحالات تحتاج إلى مستشار ضريبي.
هل يجب عرض الـ CIN حتى لو أجّرت مرة واحدة في السنة؟
نعم. يسري الالتزام بالـ CIN على كل العقارات المخصصة للإيجارات القصيرة، بصرف النظر عن التكرار. إيجار واحد لثلاثة أيام في السنة يتطلب مع ذلك CIN صالحًا وعرضه عند مدخل العقار. وتكرار الإيجار ليس متغيرًا يؤثر على الالتزام.
ما الذي يتغير إذا رفعني دخل الإيجارات القصيرة فوق حد الشريحة الثانية من IRPEF؟
إذا اخترت الـ cedolare secca، فلا يُجمع دخل الإيجار مع المداخيل الأخرى لأغراض IRPEF. إنها ضريبة بديلة: تدفع الـ cedolare بدل IRPEF على تلك الحصة من الدخل. وهذا يعني أن اختيار الـ cedolare مفيد بشكل خاص لمن لديه أصلًا دخل من العمل يضعه في شرائح IRPEF المرتفعة: الـ cedolare بنسبة 21% أوفر في الغالب من IRPEF بنسبة 35% أو 43%.
