Hotelbäder sanieren: Kosten und Dauer

Das Bad eines Hotelzimmers zu erneuern kostet 2026 zwischen 7.000 und 20.000 Euro, im mittleren Segment zwischen 10.000 und 15.000 für ein Bad mit 4 oder 5 Quadratmetern, und erfordert 15 bis 22 Arbeitstage, in denen das Zimmer geschlossen ist. Es ist das langsamste und teuerste Gewerk der gesamten Sanierung und macht allein 35 bis 45 % der Renovierungskosten eines Zimmers aus. Wer eine Etage mit zehn Zimmern in einem Monat einplant, hat noch nicht mit dem Fliesenleger gesprochen.

Was es kostet, Position für Position

Die folgenden Zahlen beziehen sich auf ein Standard-Zimmerbad zwischen 4 und 5 Quadratmetern mit Dusche, in einem italienischen Haus im Jahr 2026, ohne Mehrwertsteuer, auf einer Baustelle, die mindestens acht Bäder gleichzeitig erneuert. Unter fünf Zimmern steigen die Stückpreise um 15 bis 25 %, weil sich Baustelleneinrichtung und Anfahrten auf weniger Einheiten verteilen.

Zwei Positionen werden immer unterschätzt. Die Entsorgung, denn der Abbruch eines Bades erzeugt 1,2 bis 2 Tonnen Schutt, und in der Altstadt wird er von Hand bis zum Container getragen. Und die Abläufe, denn solange nicht abgebrochen ist, weiß niemand, in welchem Zustand Abzweige und Sammelleitungen unter dem Boden sind: auf diese Position eine Reserve von 10 % einzuplanen ist Vorsicht, kein Pessimismus.

In der Gesamtkostenrechnung einer Hotelsanierung treiben die Bäder die Summe stärker nach oben als die Zimmer, und wer das Budget kürzt, tut es fast immer an der falschen Stelle, nämlich bei den Wandbelägen, während das echte Geld in der Haustechnik steckt.

Warum es drei Wochen dauert und nicht fünf Tage

Die Zeit entsteht nicht durch die Arbeit, sondern durch das Warten. Ein Bad ließe sich in acht effektiven Arbeitstagen machen, gäbe es nicht das Trocknen des Estrichs, die Dichtheitsprüfung der Abläufe, die Aushärtezeit der Abdichtung und das Abbinden der Fugen.

Arbeit und Wartezeiten zusammen ergeben 15 bis 22 Arbeitstage pro Bad, das sind 21 bis 30 Kalendertage. Mit zwei versetzt arbeitenden Teams ist eine Etage mit zehn Zimmern in sechs oder sieben Wochen fertig, und im Schnitt sind drei oder vier Zimmer gleichzeitig außer Betrieb statt zehn.

Der eigentliche Engpass ist aber nicht das Team, sondern die Fallstränge. Solange du innerhalb des bestehenden Grundrisses bleibst und die Stränge weiterverwendest, ist die Baustelle zimmerweise organisiert und kann bei laufendem Betrieb stattfinden. Sobald das Projekt das Bad verlegt oder den Ablaufpunkt des WCs ändert, muss der senkrechte Strang erneuert werden, und die Arbeit betrifft alle Etagen, die dieser Strang versorgt, vom Dachgeschoss bis zum Keller. Das ist der Moment, in dem das Hotel einen ganzen Flügel schließt, und keine Organisation verhindert das.

Die Rechnung für das stillgelegte Zimmer sieht so aus: Ein Durchschnittspreis von 110 Euro bei 70 % Auslastung bedeutet rund 77 Euro entgangenen Umsatz pro Tag, also 1.800 bis 2.300 Euro pro erneuertem Bad. Bei zwanzig Bädern sind das 40.000 Euro entgangener Umsatz, mehr als die Kosten von vier Bädern. Deshalb wiegt die Saisonalität schwerer als der Rabatt des Lieferanten, und deshalb lohnt es sich, die Arbeiten in das Fenster der Nebensaison zu legen, nach derselben Logik wie die saisonale Schließung und Wiedereröffnung des Hauses.

Das Hotel offen halten, während abgebrochen wird

Das geht, es wird oft gemacht, und es braucht Regeln, die vor Beginn schriftlich festgelegt sind.

Die Baustelle wird in senkrechten Abschnitten oder nach Flügeln organisiert, nie verstreut, damit die belegten Zimmer konzentriert und weit weg vom Lärm bleiben. Die Zimmer direkt über, unter und neben einem Bad im Abbruch werden nicht verkauft: Das sind drei oder vier zusätzliche Ausfallzimmer für jedes offene Bad, und sie gehören mit in die Rechnung.

Die Arbeitszeiten sorgen für die meisten Diskussionen. Laute Arbeiten, Abbruch und Schlitze in den Wänden, liegen zwischen 9.30 und 12.30 Uhr und zwischen 14.30 und 17.30 Uhr, nie vor 9 Uhr und nie während des Frühstücks. Be- und Entladen des Materials erfolgt um 7.30 Uhr, bevor die Gäste herunterkommen, mit reserviertem Serviceaufzug und Plattenschutz an Wänden und Boden der Kabine.

Staub ist der Beschwerdegrund Nummer eins, weit vor dem Lärm. Du brauchst einen doppelten Kunststoffvorhang mit Reißverschluss am Eingang des Zimmers in Arbeit, eine an die Werkzeuge angeschlossene Absaugung, eine Klebematte zum Abziehen am Ausgang und eine Flurreinigung zweimal am Tag, nicht einmal. Die Wege der Gäste werden mit Planen oder fixierten Läufern geschützt, und die von der Baustelle genutzten Aufzüge werden von denen der Gäste getrennt, auch wenn das die Arbeit verlangsamt.

Beim vorübergehenden Schallschutz funktioniert wenig: mobile Schallschutzpaneele an der Tür des Zimmers in Arbeit, Matten auf dem Boden der Etage darüber während der Abbrucharbeiten und vor allem die Kommunikation bei der Buchung. Ein Gast, dem gesagt wurde, dass im dritten Stock bis 17.30 Uhr gearbeitet wird, und der einen passenden Rabatt bekommt, schreibt ganz andere Bewertungen als ein überraschter Gast. Die Regeln für das Miteinander von Teams und Gästen sind dieselben wie bei der Möbelmontage bei laufendem Hotelbetrieb, und es lohnt sich, sie einmal für die gesamte Baustelle aufzuschreiben.

Die drei Zentimeter, die die Lieferung ins Wanken bringen

In einem Haus aus den Achtzigerjahren sind die Bäder auf dem Papier identisch. Sie sind es nicht. Zwischen zwei Bädern desselben Typs misst man Unterschiede von 3 oder 4 Zentimetern in der Breite, verursacht durch unterschiedlich dicken Putz, Trennwände, die nicht im Lot sind, unregelmäßig verkleidete Stränge. Bei einem Waschtischunterschrank von 100 Zentimetern mit maßgeschnittener Steinplatte sind 3 Zentimeter der Unterschied zwischen einem Teil, das passt, und einem Teil, das zurück in die Werkstatt geht.

Die Methode, die funktioniert, hat zwei Schritte. Zuerst wird jedes Bad einzeln aufgemessen, mit Laser-Entfernungsmesser und Prüfung von Lot und Winkel, und die Teile werden Zimmer für Zimmer nummeriert: Das ist der Teil des Aufmaßes auf der Baustelle vor der Bestellung, den niemand bezahlen will und der später den Auftrag rettet. Dann wird das Aufmaß nach dem Abbruch und vor dem Fliesen wiederholt, denn erst dann kennt man die echten Fertigmaße.

Die zweite Regel lautet, die Möbel mit einer Einbautoleranz zu planen. Ein wandhängender Unterschrank von 100 Zentimetern Breite in einer Öffnung von 104 mit zwei Passblenden von 2 Zentimetern lässt sich überall montieren; derselbe Unterschrank, exakt bündig gezeichnet, passt in eines von drei Bädern. Die Platte dagegen wird nach dem tatsächlichen Maß bestellt, nach dem Verlegen der Beläge, mit einer eigenen Lieferung: Das kostet eine Fahrt mehr und löst 90 % der Probleme.

Die Vorfertigung außerhalb der Baustelle ist der einzige ernsthafte Weg, die Tage mit geschlossenem Zimmer zu verringern. Ein in der Werkstatt gefertigter Waschtischunterschrank mit bereits montierter Platte und Unterbauwaschbecken, vormontiertem Siphon und Ventil kommt verpackt an und ist in zwei Stunden eingebaut. Derselbe Unterschrank, vor Ort von einem Schreiner gebaut, bedeutet zwei Arbeitstage im Zimmer, Staub, Leim und eine schlechtere Oberflächenqualität. Maßgefertigte Badmöbel für Hotels entstehen genau dafür, mit wasserabweisenden Platten und Kanten, die der ständigen Feuchtigkeit einer zweimal täglich benutzten Dusche standhalten.

In den Bädern barrierefreier Zimmer sind die Maße nicht verhandelbar: Wendefläche von 150 Zentimetern Durchmesser, unterfahrbarer Waschtisch, Haltegriffe an Wandverstärkungen, die beim Anreißen eingeplant und nicht nachträglich ergänzt werden. Die Verstärkungen kommen hinein, solange die Wände offen sind, und die Möbelmaße für barrierefreie Zimmer werden vor dem Abbruch festgelegt, nicht vor dem Maurer mit dem Griff in der Hand.

Was sich lohnt und was nicht

Es lohnt sich, die Bäder etagenweise zu erneuern, auch wenn das Budget nahelegt, zwei oder drei Zimmer auf einmal anzugehen. Eine zerstückelte Baustelle kostet bei gleicher Arbeit 20 bis 30 % mehr, weil jeder Neustart Baustelleneinrichtung, Schutzmaßnahmen, Innengerüste, Anfahrten und die Rückkehr von Teams verlangt, die inzwischen woanders waren.

Nie lohnt es sich, an der Abdichtung und an den verdeckten Teilen zu sparen. Eine gut ausgeführte Abdichtung kostet 200 Euro mehr pro Bad; ein Wasserschaden, der im zweiten Jahr auftaucht, bedeutet ein geschlossenes Zimmer, eine neue Zwischendecke in der Etage darunter und einen Unterschrank, der ausgebaut werden muss. Bei den Wandbelägen dagegen ist Sparen legitim: ein technisches Feinsteinzeug für 30 Euro pro Quadratmeter, gut verlegt, wirkt besser als ein schlecht verlegter Naturstein für 90.

Bei den Armaturen ist die Position klar: Du kaufst Standardkartuschen, die sich austauschen lassen, aus einer Serie, die jahrelang im Katalog bleibt. Ein Mischer, der nicht mehr produziert wird, mit einer Kartusche, die niemand mehr hat, kostet so viel wie der Austausch aller Armaturen der Etage. Es gilt dieselbe Überlegung wie bei der Wahl von Ersatzteilen und Oberflächen, die sich über die Jahre nachbestellen lassen.

Schließlich wird das Bad zusammen mit dem Zimmer entschieden und nicht danach. Lage der Tür, Öffnungsrichtung und Abstand zwischen Bett und Badeingang hängen vom gewählten Grundriss des Zimmers ab, und wer nur das Bad saniert und die Tür lässt, wo sie war, verzichtet oft auf 20 Zentimeter Durchgang, die er hätte gewinnen können. Für Häuser, die eine Kategorie aufsteigen, sind die Anforderungen an Größe und Ausstattung der Bäder auch eine Frage der Klassifizierung, und es hilft, sie vorher im Detail zu prüfen, nämlich daran, was ein Vier-Sterne-Hotel haben muss.

Häufige Fragen