Ein Hotel in Italien zu renovieren kostet als Richtwert 500 bis 3.500 Euro pro Quadratmeter, je nach Tiefe des Eingriffs. Umgerechnet auf Zimmer reicht die Spanne von 5.000 - 12.000 Euro pro Zimmer für ein leichtes Refresh über 30.000 - 60.000 Euro für eine Komplettsanierung mit Bädern und Anlagen bis zu 70.000 - 130.000 Euro pro Zimmer für eine Neupositionierung der Kategorie. Die Einrichtung macht bei einem kompletten Eingriff zwischen 15 und 25 Prozent der Gesamtsumme aus.
Es sind Marktwerte für 2026, inklusive Bauarbeiten, Anlagen, Oberflächen und Einrichtung, ohne Umsatzsteuer und eventuelle außerordentliche Abgaben. Sie dienen dazu, eine erste Budgethypothese aufzustellen und zu verstehen, ob ein Projekt im wirtschaftlichen Rahmen liegt, nicht dazu, eine Mengenberechnung zu ersetzen.
Inhalt
Die drei Eingriffsstufen
Bevor du über Zahlen nachdenkst, lohnt es sich festzulegen, von welchem Eingriff die Rede ist, denn das Wort Renovierung deckt sehr unterschiedliche Situationen ab.
Leichtes Refresh. Es geht um Oberflächen und Accessoires, nicht um die Bausubstanz: Anstriche, Textilien, Vorhänge, Tagesdecken, Beleuchtung, Accessoires, Austausch der Sitzmöbel, Ausbessern oder Neubeziehen vorhandener Möbel, punktueller Austausch von Sanitärobjekten und Armaturen. Das Hotel bleibt wiedererkennbar, wird aber wieder vorzeigbar. Es ist der typische Eingriff in der Mitte des Lebenszyklus der Einrichtung, wenn das Haus noch funktioniert, die Fotos aber dem Vergleich mit der Konkurrenz nicht mehr standhalten.
Komplettsanierung der Zimmer. Die Möbel werden abgebaut, die Bäder erneuert, Böden und Türen ausgetauscht, Elektro- und Sanitärinstallation überarbeitet, Akustik und Klimatisierung angegangen. Das Zimmer ist danach neu, die Raumaufteilung bleibt größtenteils dieselbe.
Neupositionierung der Kategorie. Die innere Aufteilung wird verändert, Zimmer werden zusammengelegt, um größere Flächen zu erhalten, die Gemeinschaftsbereiche werden neu gestaltet, Leistungen wie Spa, erweiterter Frühstücksbereich oder Arbeitsräume kommen hinzu, oft wird auch an Gebäudehülle und Energieeffizienz gearbeitet. Es ist das Projekt für alle, die in eine höhere Klasse wechseln wollen, und es bringt auch eine Überarbeitung von Rate und kommerzieller Positionierung mit sich.
Was es kostet: die Zahlen je Stufe
| Eingriffsstufe | Kosten pro m² | Kosten pro Zimmer | Anteil Einrichtung | Typische Bauzeit |
|---|---|---|---|---|
| Leichtes Refresh | 400 - 800 Euro | 5.000 - 12.000 Euro | 55 - 70 Prozent | 3 - 10 Tage pro Zimmer |
| Komplettsanierung Zimmer | 1.200 - 2.200 Euro | 30.000 - 60.000 Euro | 20 - 30 Prozent | 4 - 8 Wochen pro Bauabschnitt |
| Neupositionierung der Kategorie | 2.200 - 3.500 Euro | 70.000 - 130.000 Euro | 15 - 20 Prozent | 6 - 12 Monate insgesamt |
| Gemeinschaftsbereiche und Halle | 1.500 - 3.000 Euro | Nicht anwendbar | 25 - 40 Prozent | 6 - 16 Wochen |
Die unteren Werte der Spannen entsprechen Drei-Sterne-Häusern in Regionen mit niedrigen Lohnkosten, mit neueren Anlagen und ohne Auflagen. Die oberen Werte betreffen Vier- und Fünf-Sterne-Häuser in denkmalgeschützten Altstädten, wo Gerüste, schwierige Zufahrten, Genehmigungen der Denkmalbehörde und Nachtarbeit schwer ins Gewicht fallen.
Zwei Variablen verschieben die Rechnung mehr als alle anderen. Die erste ist der Zustand der Anlagen: Müssen Elektrik, Wasser und Brandschutz erneuert werden, steigen die Kosten pro Zimmer um 8.000 - 15.000 Euro gegenüber einem Eingriff nur an den Oberflächen. Die zweite ist das Bad: Ein komplettes Bad mit Abbruch, Abdichtung, Fliesen, Sanitärobjekten und Möbel zu erneuern kostet im Schnitt zwischen 8.000 und 18.000 Euro, und es ist die Arbeit, die die Zeiten am stärksten verlängert, weil sie zu viele verschiedene Gewerke aneinanderreiht.
Was in den Kosten steckt
Ein Angebot, das sich auf einen Quadratmeterpreis beschränkt, ist unbrauchbar. Diese Posten gehören immer getrennt:
- Die Bauarbeiten, also Abbruch, Trennwände, Estriche, Putze und Schuttentsorgung, wozu in den oberen Etagen immer die Kosten für Materialaufzug und Gerüst kommen.
- Die Anlagen: Elektrik, Sanitär, Klimatisierung, Brandschutz, Daten und Haustechnik.
- Die festen Oberflächen, von Böden über Wandbeläge, abgehängte Decken und Türen bis zu Anstrichen.
- Feste und lose Einrichtung, der Posten, den die Branche FF&E nennt: Schränke, Kopfteile, Schreibtische, Nachttische, Sitzmöbel, Betten, dekorative Beleuchtung, Textilien.
- Die Betriebsausstattung, Wäsche, Geschirr, Etagenausrüstung und die Erstausstattung mit Verbrauchsmaterial, die in schnell erstellten Budgets verschwinden und eine Woche vor der Eröffnung wieder auftauchen.
- Die Nebenkosten der Planung: Entwurf, Bauleitung, Sicherheit, Bau- und Brandschutzverfahren, Abnahmen. In der Regel zwischen 8 und 12 Prozent der Gesamtsumme.
- Das Unvorhergesehene. Eine Reserve von 10 Prozent ist kein Pessimismus, sondern Methode, und in historischen Gebäuden gehört sie auf 15.
All das schriftlich festzuhalten ist die Aufgabe des Leistungsverzeichnisses für die Einrichtung, des Dokuments, das Materialien, Stärken, Beschläge, Oberflächen und Zertifikate beschreibt und scheinbar ähnliche Angebote vergleichbar macht. Ohne Leistungsverzeichnis lässt sich ein Unterschied von 30 Prozent zwischen zwei Angeboten nicht verhandeln: Man kauft schlicht nicht dasselbe.
Wie stark die Einrichtung ins Gewicht fällt
Der Anteil der Einrichtung an der Gesamtsumme ändert sich grundlegend mit der Eingriffsstufe. Bei einem leichten Refresh ist die Einrichtung fast das ganze Projekt und erreicht 70 Prozent der Ausgaben. Bei einer Komplettsanierung sinkt sie auf 20 bis 30 Prozent, weil Anlagen und Bauarbeiten hinzukommen. Bei einer Neupositionierung mit baulichen Eingriffen pendelt sie sich zwischen 15 und 20 ein.
Für ein Vier-Sterne-Zimmer liegt das Einrichtungsbudget in der Regel zwischen 8.000 und 15.000 Euro inklusive Bad und Textilien. Die nützlichste Referenz bleiben die Kosten, um ein Hotel pro Zimmer einzurichten, die dann danach korrigiert werden, wie viele Zimmer unregelmäßige Geometrien haben: In einem historischen Gebäude übersteigt der Anteil maßgefertigter Elemente leicht 60 Prozent, und der Skaleneffekt schrumpft.
Wer über einen Kategoriesprung nachdenkt, hat einen Vorteil: Nicht alles muss ersetzt werden. Herauszufinden, welche Möbel man für den Schritt von drei auf vier Sterne austauschen muss, erlaubt, die Ausgaben dort zu bündeln, wo Klassifizierung und Gast sie wirklich sehen, also bei Betten, Bädern, Beleuchtung und Schallschutz, und andere noch funktionstüchtige Teile zu behalten.
Baustelle bei laufendem Betrieb oder komplette Schließung
Das ist die Entscheidung, die das Gesamtergebnis am stärksten beeinflusst, weit mehr als die Wahl zwischen zwei Lieferanten.
Die komplette Schließung senkt die Baukosten um 15 - 25 Prozent, weil sie durchgehende Arbeit, volle Arbeitszeiten, Materiallagerung vor Ort und keinerlei besondere Schutzmaßnahmen erlaubt. Dafür fallen die Erlöse für die gesamte Bauzeit auf null, und es besteht das Risiko, Stammgäste und Positionierung auf den Vertriebskanälen zu verlieren.
Die Baustelle in Abschnitten bei laufendem Betrieb hält einen Teil der Zimmer im Verkauf und verteilt die Ausgaben auf mehrere Geschäftsjahre. Sie kostet pro Einheit mehr und verlangt eine strenge Organisation: physische Trennung der Wege, laute Arbeiten tagsüber gebündelt, tägliche Reinigung, ein eigener Aufzug, wenn vorhanden. Die Logistik der Möbelmontage bei geöffnetem Hotel wird als Erstes geplant, denn Lieferungen dürfen nicht in der Halle stehen, und die Montagezeiten müssen mit den Abreisen zusammenpassen.
Die Faustregel: Unter dreißig Zimmern und bei ausgeprägter Saisonalität lohnt es sich fast immer, in der Nebensaison zu schließen; über fünfzig Zimmern in einem städtischen Umfeld mit flacher Saisonalität lohnt es sich, etagenweise vorzugehen.
Die Zeiten
Ein leichtes Refresh braucht drei bis zehn Tage pro Zimmer und wird in Gruppen von vier oder fünf Zimmern organisiert. Eine Komplettsanierung braucht vier bis acht Wochen pro Bauabschnitt, mit typischen Abschnitten von sechs oder acht Zimmern. Eine Neupositionierung der Kategorie braucht sechs bis zwölf Monate Bauzeit, dazu kommen die Monate für Planung und Genehmigungsverfahren.
Die am wenigsten beachtete Bedingung ist die Fertigung der maßgefertigten Möbel, die nach Vertragsunterzeichnung in der Regel acht bis sechzehn Wochen dauert. Die Möbel erst zu bestellen, wenn die Baustelle schon läuft, bedeutet fast immer, kurz vor Ende der Arbeiten stillzustehen, mit abgezogenen Teams und verschobener Wiedereröffnung.
Förderungen und Finanzierungsinstrumente
Die Instrumente zur Förderung der Modernisierung von Beherbergungsbetrieben ändern sich häufig, die Gruppen bleiben aber stabil: nicht rückzahlbare Zuschüsse und zinsgünstige Finanzierungen für den Tourismus, Vergünstigungen beim Kauf von Investitionsgütern, Maßnahmen zur Energieeffizienz und regionale Ausschreibungen, oft innerhalb bestimmter Grenzen kombinierbar. Eine aktuelle Übersicht der nicht rückzahlbaren Förderinstrumente für Beherbergungsbetriebe ist der Ausgangspunkt, um zu entscheiden, ob es sich lohnt, auf ein Antragsfenster zu warten oder sofort zu starten.
Ein praktischer Hinweis: Fast alle Programme verlangen, dass die Ausgaben nach Antragstellung getätigt werden. Wer vorher einen Vertrag unterschreibt oder eine Anzahlung leistet, macht diese Ausgabe in den meisten Fällen nicht förderfähig.
Die Rechnung, die wirklich zählt
Die absoluten Kosten sagen wenig, wenn sie nicht ins Verhältnis zum zusätzlichen Erlös gesetzt werden. Die richtige Überlegung führt über drei Zahlen: erwartete Steigerung der Durchschnittsrate, erwartete Steigerung der Auslastung, Einsparungen bei Instandhaltung und Energie. Die Rendite der Investition in neue Hotelmöbel misst man so, und in der Praxis amortisiert sich ein gut abgestimmter Eingriff an Zimmern und Bädern in vier bis sechs Jahren.
Es hilft auch, in Zyklen zu denken statt in Notfällen. Zu wissen, wie oft die Einrichtung erneuert werden sollte, und jedes Jahr einen Betrag pro Zimmer zurückzulegen, vermeidet den traumatischen Eingriff, wenn die Schäden schon in den Bewertungen sichtbar sind. Wer aufschiebt, zahlt doppelt: einmal mit entgangenen Erlösen und einmal mit einer tieferen Baustelle als nötig.
In dieser Phase ist der Wert eines einzigen Ansprechpartners greifbar. Wir entwerfen im eigenen Haus und realisieren mit einem Netzwerk ausgewählter italienischer Manufakturen, mit einem einzigen Ansprechpartner vom Aufmaß bis zur Abnahme: Das bedeutet einen einzigen Terminplan für Aufmaß, Bemusterung, Fertigung, Lieferung und Montage und eine einzige Verantwortung, wenn sich auf der Baustelle ein Maß ändert. Wer dagegen ein Projekt von Grund auf prüft, vergleicht sinnvollerweise damit, was es kostet, ein Vier-Sterne-Hotel zu eröffnen, denn in manchen Fällen liegen die Sanierung eines bestehenden Gebäudes und ein Neubau näher beieinander, als man denkt.
Häufige Fragen
Welche Förderungen gibt es für die Renovierung eines Hotels?
Es gibt vier Gruppen von Instrumenten: nicht rückzahlbare Zuschüsse und zinsgünstige Finanzierungen für Tourismusunternehmen, Vergünstigungen beim Kauf von Investitionsgütern, Maßnahmen zur Energieeffizienz und regionale Ausschreibungen. Sie sind oft bis zu den Höchstgrenzen der einzelnen Programme kombinierbar. In fast allen Fällen müssen die Ausgaben nach Antragstellung getätigt werden, daher erfolgt die Planung, bevor Verträge unterschrieben oder Anzahlungen geleistet werden.
Besser etagenweise renovieren oder schließen?
Die komplette Schließung senkt die Baukosten um 15 - 25 Prozent und verkürzt die Zeiten, setzt aber die Erlöse für die gesamte Bauzeit auf null. Die Baustelle in Abschnitten hält einen Teil der Zimmer im Verkauf und kostet pro Einheit mehr. Bei Saisonbetrieben unter dreißig Zimmern lohnt es sich fast immer, in der Nebensaison zu schließen, während in Stadthotels über fünfzig Zimmern die etagenweise Arbeit in der Regel günstiger ist.
Wie lange dauert die Renovierung eines Hotels?
Ein leichtes Refresh braucht drei bis zehn Tage pro Zimmer. Eine Komplettsanierung dauert vier bis acht Wochen pro Abschnitt von sechs oder acht Zimmern. Eine Neupositionierung der Kategorie misst sich in sechs bis zwölf Monaten Bauzeit, plus Planungsphase und Genehmigungen. Hinzu kommen acht bis sechzehn Wochen für die Fertigung der maßgefertigten Möbel, die vor den Bauarbeiten angestoßen werden muss.
Welchen Anteil hat die Einrichtung an der Gesamtsumme?
Das hängt von der Tiefe des Eingriffs ab: Bei einem leichten Refresh beansprucht die Einrichtung zwischen 55 und 70 Prozent der Ausgaben, bei einer Komplettsanierung zwischen 20 und 30 Prozent, bei einer Neupositionierung mit baulichen Eingriffen zwischen 15 und 20. In absoluten Zahlen liegt das Einrichtungsbudget für ein Vier-Sterne-Zimmer in der Regel zwischen 8.000 und 15.000 Euro inklusive Bad und Textilien.
