В итальянском отеле НДС 10% на работы зависит не от их стоимости, а от их классификации: он применяется к реставрации, консервационному восстановлению и строительной реконструкции, а текущий и капитальный ремонт в чистом виде на нежилом объекте остаются по ставке 22%. Это прямо противоположно тому, что происходит в частном жилом доме, где и ремонт облагается по 10%. На объекте с работами на 400.000 евро двенадцать пунктов ставки стоят 48.000 евро, то есть четыре обставленных номера.
Содержание
Правило для жилья в отеле не действует
К ставке 10% в строительстве ведут два разных пути, и именно это сбивает с толку почти всех.
Первый путь это пункт 127-quaterdecies Таблицы A часть III DPR 633/72 (итальянский закон об НДС). Он касается услуг по договорам подряда на восстановительные работы, то есть реставрацию, консервационное восстановление и строительную реконструкцию в том виде, как их определяет статья 3 DPR 380/2001 (итальянский строительный кодекс). Этот путь не смотрит на назначение здания: он одинаково действует для коттеджа, для склада и для отеля на шестьдесят номеров.
Второй путь это ремонт по ставке 10%, введённый законом 488/1999 и затем ставший постоянным. Но он написан для зданий преимущественно частного жилого назначения, а отель, учтённый в кадастровой категории D/2, в него не входит. Bed and breakfast, устроенный в квартире кадастровой категории A/2 или A/3, входит, потому что объект остаётся жилым: это один из немногих случаев, когда B&B в лучшем положении, чем отель.
Отсюда самое частое недоразумение. Отельер переделывает двенадцать ванных, технический специалист подаёт CILA (уведомление о начале работ) на капитальный ремонт, подрядчик выставляет счёт по 22%, и начинается звонок: «но я же сделал реконструкцию». Он сделал реконструкцию в бытовом смысле слова, а не в смысле статьи 3.
| Вид работ | Жилой объект | Отель и другие нежилые объекты |
|---|---|---|
| Текущий ремонт | 10% | 22% |
| Капитальный ремонт | 10%, с ограничением для значимых товаров | 22% |
| Реставрация и консервационное восстановление | 10% | 10% |
| Строительная реконструкция | 10% | 10% |
| Готовые изделия, поставляемые для восстановительных работ | 10% | 10% |
| Сырьё и полуфабрикаты (песок, цемент, плитка, необработанные панели) | 22% | 22% |
| Профессиональные услуги (проект, технический надзор, безопасность) | 22% | 22% |
| Поставка передвижной мебели | 22% | 22% |
Данные относятся к правилам, действующим в 2026 году, и носят ориентировочный характер: классификация конкретных работ это техническая оценка, а не галочка в графе.
Значимые товары имеют меньшее значение, чем принято думать
Министерский декрет от 29 декабря 1999 года перечисляет семь групп значимых товаров: лифты и подъёмники, внутренние и наружные окна и двери, котлы, видеодомофоны, оборудование для кондиционирования и рециркуляции воздуха, сантехника и смесители, системы безопасности. Это товары, к которым ставка 10% применяется только в пределах стоимости услуги за вычетом самого товара, а на превышение возвращается ставка 22%.
Это правило живёт внутри пути ремонтов, то есть в жилом секторе. В отеле, где ремонт и так облагается по 22%, а восстановительные работы по полной ставке 10%, расчёт значимых товаров обычно не применяется. Если работы классифицированы как строительная реконструкция, новый лифт, окна и смесители следуют ставке подряда 10% без потолка по стоимости работ. До сих пор встречаются гостиничные сметы с выделением значимых товаров внизу: тот, кто так делает, применяет неправильную модель, и почти всегда в ущерб заказчику.
Ставку определяет разрешительный документ, а не смета
Фраза, которую стоит запомнить, такая: ставка решается на встрече с техническим специалистом до подачи документов, а не перед счётом.
Когда проектировщик заполняет записку и выбирает между CILA, SCIA и разрешением на строительство, он заодно пишет, сколько НДС будет уплачено. Работы, при которых переносят ванные, открывают и закрывают перегородки, переделывают канализационные стояки и меняют планировку этажей, это полноценная строительная реконструкция, и оформлять их нужно именно так. Если их классифицировали как капитальный ремонт, потому что CILA быстрее и дешевле в рассмотрении, сэкономили несколько недель и потеряли десятки тысяч евро.
Есть и обратная сторона, более коварная: завысить классификацию, чтобы получить 10% на работы, которые реконструкцией не являются. При проверке налоговая смотрит на разрешительный документ, техническую записку, сравнительные чертежи существующего и проектного состояния и смету. Если чертежи показывают, что заменили только плитку, классификация не устоит.
В счёте нужно немного, но точно: характер работ, реквизиты разрешительного документа с номером и датой, ссылка на применённую норму. Счёт с текстом «строительные работы согласно договорённостям» ничего не документирует и при проверке не помогает. То же касается актов выполненных работ: каждый акт должен ссылаться на тот же договор и тот же разрешительный документ.
В общем бюджете реконструкции отеля статьи, на которые ставка действительно влияет, это строительные работы и инженерные системы, которые сами по себе составляют 60-70% сметы, а не мебель.
Где проходит граница между 10 и 22
Готовые изделия это те, что сохраняют свою индивидуальность, даже будучи встроенными в здание: лифты, окна и двери, сантехника, котлы, стационарные светильники. В рамках восстановительных работ они облагаются по 10% и тогда, когда отельер покупает их напрямую, а не через подрядчика, при условии что поставщик получает письменную декларацию о предназначении товара для льготных работ. Это реальная возможность, когда объект сам закупает сантехнику или светильники, чтобы контролировать качество.
Сырьё и полуфабрикаты в любом случае остаются по 22%: песок, цемент, растворы, а также плитка, которую многие считают готовым изделием, но это не так.
Передвижная мебель это ещё одна категория. Кровати, тумбы, отдельно стоящие шкафы, кресла, письменные столы, всё, что уносится без отвёртки, это поставка товаров, облагаемая по 22%, всегда, даже если её доставляют в тот же день, когда подрядчик закрывает объект. Законного способа провести мебель внутри строительного подряда ради пониженной ставки не существует, и тот, кто это предлагает, предлагает проблему, а не скидку.
Серая зона это встроенная мебель: буазери, закреплённые на стене, шкафы, встроенные в ниши, стойки ресепшен, прикреплённые к полу, изголовья, составляющие единое целое с облицовкой. Когда их проектирует и устанавливает подрядчик как часть работ, они следуют ставке подряда; когда они приходят отдельной поставкой от другого лица, это движимые товары по 22%. Различие нужно выстроить заранее в техническом задании на мебель и работы, разделив статьи в сметном расчёте поставки и в смете строительных работ.
Есть соображение по существу, о котором часто забывают. Для отеля с полностью вычитаемым НДС 22% на мебель не затраты, а кассовый аванс, который возвращается при расчётах с бюджетом. Реальный счёт касается тех, у кого низкая доля вычета или кто управляет объектом вне предпринимательского режима, обычно некоторых bed and breakfast: там двенадцать пунктов навсегда остаются в цене. Прежде чем строить операцию, стоит понять, в каком из двух случаев ты находишься, потому что от этого меняется и подход к бюджету на мебель для номера и к амортизации мебели в балансе, которая подчиняется своим правилам и со ставкой не связана.
Ошибки, из-за которых теряется льгота
Первая это немой счёт, без ссылки на работы и разрешительный документ. Правильно его оформить ничего не стоит, а его отсутствие стоит дорого.
Вторая это разделить поставку и установку на два разных договора ради удобства. Льготный подряд это единый договор, предметом которого является выполнение работ; если установку делает одна компания, а товары выставляет другая как обычную продажу, часть товаров уходит на 22%, и потом её никто не вернёт.
Третья это неоформленное изменение. Объект меняется всегда, но если меняется и характер работ, а разрешительный документ не обновлён, в итоге получаются работы реконструкции и документ на ремонт или наоборот. Изменение подаётся по ходу работ, а не после приёмки.
Четвёртая касается авансов. НДС фиксируется в момент оплаты, поэтому аванс, на который выставлен счёт до подачи документов, когда ещё неясно, как будут классифицированы работы, рискует родиться с неправильной ставкой, и его потом приходится корректировать корректировочным документом. Лучше не платить значительных авансов, пока разрешительный документ не подан.
Пятая методологическая. Ставку применяет тот, кто выставляет счёт, и при споре доначисление приходит к нему, однако в договорах подряда регресс к заказчику почти всегда прописан. Подписать договор, обещающий 10%, не приложив классификацию работ, значит купить риск, который проявится через годы.
Последний практический совет, который стоит больше многих строк закона: прежде чем что-либо подписывать, попроси у технического специалиста записку на две страницы о том, как будут оформлены работы, каким документом и с какой ставкой по каждой категории расходов. Если объект работает во время работ, эта записка поможет организовать выставление счетов по лотам и не путать позиции, когда чередуются строительные бригады и монтаж мебели в работающем отеле. Остальные налоги, связанные с эксплуатацией, от IMU на производственные здания до налога на вывоз отходов, подчиняются своей логике и описаны в обзоре налогов, которые платит объект размещения.
Всё изложенное выше это популярная реконструкция правил 2026 года, полезная, чтобы задать правильные вопросы. Решение по конкретному объекту нужно принимать вместе с бухгалтером и техническим специалистом, который подписывает документы, потому что оно зависит от сравнительных чертежей, договора и кадастровой категории здания, трёх вещей, которые не оцениваются на расстоянии.
Часто задаваемые вопросы
Может ли отель применять НДС 10% к капитальному ремонту?
Нет. Текущий и капитальный ремонт по ставке 10% предусмотрены для зданий преимущественно частного жилого назначения, а отель кадастровой категории D/2 к ним не относится. В отеле капитальный ремонт облагается по 22%, а 10% применяется, когда работы классифицированы как реставрация, консервационное восстановление или строительная реконструкция.
Облагается ли мебель гостиничного номера НДС 10%?
Нет, передвижная мебель всегда облагается по 22%, даже когда её доставляют на тот же объект, где на работы действует пониженная ставка. Исключение составляет встроенная мебель, ставшая частью здания, например закреплённые буазери или встроенные шкафы, когда её проектирует и устанавливает подрядчик как часть восстановительных работ. Чтобы избежать претензий, эти две статьи нужно разделять в техническом задании и в смете.
Применяется ли к отелям правило значимых товаров?
Как правило, нет, потому что это правило действует внутри льготного ремонта жилых объектов. При строительной реконструкции отеля лифты, окна и двери, сантехника и смесители следуют ставке подряда 10% без ограничения, связанного со стоимостью работ. Гостиничная смета, в которой выделены значимые товары, применяет неподходящую схему.
Что подрядчик должен указать в счёте для льготного НДС?
В счёте нужно указать характер работ, реквизиты разрешительного документа с номером и датой подачи и нормативную ссылку на применённую ставку. Акты выполненных работ должны ссылаться на тот же договор и тот же документ. Общая формулировка вроде «строительные работы согласно договорённостям» ничего не документирует и при проверке льготу не подтверждает.
