Wie du ein Studentenwohnheim einrichtest

Wer ein Studentenwohnheim mit dem Leistungsverzeichnis eines Hotels einrichtet, merkt es beim zweiten Belegungszyklus. Der Unterschied liegt in der Belegungsdauer: sechs, acht, zehn Monate am Stück, dieselbe Person, ohne tägliches Housekeeping, mit einem Zimmer, das auch tagsüber genutzt wird.

Die Positionen, die verschärft werden müssen, sind wenige und immer dieselben: Arbeitsplatten mit 25 bis 38 mm statt 18 bis 25, 2 mm ABS-Kanten an jeder exponierten Ecke, Beschläge aus dem oberen Segment, Kippsicherung an allen hohen Möbeln, ein einziges Dekor für alle Zimmer.

Das Budget rechnet man pro Bettplatz und nicht pro Zimmer, grob zwischen 1.800 und 6.000 Euro je nach Segment, und die jährlichen Instandsetzungskosten kommen gesondert dazu. Die folgenden Prüfpunkte sind danach geordnet, wie teuer ein Fehler wird.

Prüfpunkt eins: Belastbarkeit von Türen, Stühlen und Platten bei Dauernutzung

In einem gut belegten Hotelzimmer öffnet jeder Gast die Schranktür im Jahr ein paar Dutzend Mal, und zwischen zwei Aufenthalten putzt, trocknet und kontrolliert jemand die Möbel. Im Wohnheim öffnet und schließt dieselbe Person drei- oder viermal am Tag, acht oder zehn Monate lang: Die Größenordnung liegt bei tausend Zyklen pro Jahr und Tür. Der Stuhl ist fünf Stunden am Stück besetzt. Auf der Platte stehen Laptop, aufgeschlagene Bücher und Tassen, und niemand wischt sie morgens ab.

Dazu kommt ein Verhalten, das es in der Hotelobjekteinrichtung nicht gibt. Der Student betrachtet das Zimmer ein Jahr lang als sein Zuhause: Er klebt Poster mit doppelseitigem Klebeband auf und reißt beim Abnehmen die Oberfläche mit, schraubt ein Regal dorthin, wo er es braucht, und stellt die Möbel um.

Verbieten funktioniert nicht, also wird es eingeplant. Der Schaden entsteht kumulativ: Kein einzelnes Ereignis zerstört ein Möbel, es sind dreihundert kleine, nicht behobene Ereignisse, die ein Zimmer alt aussehen lassen.

Prüfpunkt zwei: Tiefe und nutzbare Maße des Schreibtischs

An diesem Möbel wird das Wohnheim jeden Tag gemessen, denn hier verbringt der Student die meiste Zeit. Entscheidend ist nicht das Nennmaß der Platte, sondern die tatsächlich nutzbare Fläche.

Eine Platte mit 60 cm Nenntiefe, mit einem Laptop auf Ständer und der Wand dahinter, lässt vor den Händen weniger als 40 cm frei: Mit aufgeschlagenen Büchern kann man so nicht arbeiten. Nötig sind 70 cm Tiefe, oder 60 cm mit einem Regal darüber, das die Platte frei macht. Dieselbe Rechnung gilt in der Breite: Eine 130 cm breite Platte, von der ein festes Element 30 cm belegt, ist eine 100-cm-Platte.

Im Einzelzimmer geht der Arbeitsplatz nicht unter 120×70 cm. Im geteilten Doppelzimmer braucht es zwei getrennte Arbeitsplätze mit je 110 bis 120 cm, nicht eine 220 cm lange Platte, in der Mitte geteilt, die das ganze Jahr über Diskussionen über Nutzung und Ordnung auslöst.

Die beiden Arbeitsplätze müssen außerdem gleichwertig sein: Hat einer das Fenster und der andere die fensterlose Wand, lässt sich das Zimmer jeden September schlecht vergeben. Bei Schreibtischplatten nach Maß werden Tiefe und rückseitiger Installationskanal zusammen festgelegt, denn der Kanal frisst Tiefe.

Prüfpunkt drei: Steckdosen und Beleuchtung am Arbeitsplatz

Vier Schuko-Steckdosen und zwei USB-Anschlüsse pro Arbeitsplatz sind das realistische Minimum: Computer, Monitor, Telefon, Kopfhörer, Lampe, Ladegerät. Der Steckdosenblock sitzt über der Platte und ist erreichbar, nie am Boden hinter einem Möbel.

Reichen die Steckdosen nicht oder sind sie nicht erreichbar, kommt die eigene Mehrfachsteckdose auf die Platte, mit einem Kabel quer durchs Zimmer: Die Folge ist nicht nur Unbequemlichkeit, sondern eine nicht eingeplante elektrische Last und ein Kabel am Boden. Auf der Platte braucht es eine Kabeldurchführung, hinten einen Kabelkanal oder einen Installationsraum.

Die Lichtquelle ist eigens dafür bestimmt und nicht zentral: Die Deckenleuchte des Zimmers wirft genau dort Schatten, wo gelesen wird. Grob 500 Lux auf der Platte, 4000 K, Schalter in Griffweite. Im Doppelzimmer ist der Schalter individuell, denn wer um zwei Uhr nachts lernt, soll dem Schlafenden nicht das Licht anmachen.

Prüfpunkt vier: der Schreibtischstuhl für langes Sitzen

Der Sessel eines Hotelzimmers ist für zwanzig Minuten ausgelegt. Bei fünf Stunden am Tag gibt er innerhalb eines Jahres nach, und die folgende Beschwerde betrifft den Rücken. Nötig ist ein Stuhl für langes Arbeiten: Rückenlehne mit Lendenstütze, Höhenverstellung, Polsterung mit einer Dichte für Dauernutzung, und Sitzschale oder Bezug austauschbar, ohne den ganzen Stuhl zu wechseln.

Prüfpunkt fünf: Verankerung und Kippsicherung der Möbel

Die Schreibtischplatte wird an der Wand oder an einer fixierten Konstruktion befestigt. Ein Schreibtisch auf vier freien Beinen wird verschoben, einseitig belastet und als Tritt benutzt, um eine Glühbirne zu wechseln.

Jeder Schrank, jedes Bücherregal und jedes hohe Möbel bekommt eine Kippsicherung, ohne Ausnahme: Der Winkel kostet ein paar Euro und ist die Befestigung mit den potenziell schwersten Folgen. Bei Prüfungen vor Ort stellt man regelmäßig fest, dass er nie montiert wurde oder beim Verschieben des Möbels entfernt und nie wieder angebracht wurde. Es ist die einfachste Kontrolle auf der Liste und die, die am häufigsten ausfällt.

Prüfpunkt sechs: Kleiderschrank und Stauraum für zehn Monate

Ein Hotelgast bringt einen Koffer mit. Ein Student bringt die Garderobe für zwei Jahreszeiten, Bücher, Geschirr, Vorräte und Sportausrüstung mit. Reicht der Stauraum nicht, bleiben die Sachen am Boden, auf dem Bett und auf dem Schrank liegen, und das Zimmer lässt sich am Ende des Zyklus nicht mehr kontrollieren. Der realistische Bedarf pro Bettplatz:

• Hängefläche zwischen 0,8 und 1,3 laufenden Metern, mit Kleiderstange auf zwei Ebenen, wo die Höhe des Kleiderschranks es zulässt;
• Schubladenelement mit drei oder vier Schubladen, Vollauszügen und robustem Boden, denn mit Büchern beladen und zweitausendmal im Jahr geöffnet ist es das Teil, das am häufigsten kaputt zurückkommt;
• eigenes Kofferfach, bemessen auf einen großen leeren Trolley, grob 60x45x25 cm: Ohne Fach liegt der Trolley zehn Monate auf dem Schrank und behindert die Reinigung;
• Regale oder Bücherregal für 1,2 bis 2,0 laufende Meter mit angegebener Tragfähigkeit: Fachbücher sind schwer, und ein 80-cm-Fachboden aus 18-mm-Platte mit verdecktem Bodenträger biegt sich innerhalb des ersten Semesters dauerhaft durch;
• niedriges geschlossenes Schuhfach, 40 bis 50 cm breit;
• ein geschlossenes Fach für Lebensmittel und Geschirr, wo es keine Küche im Zimmer gibt, damit das Essen nicht im Kleiderschrank landet;
• abschließbar mindestens eine Schublade pro Bettplatz in geteilten Zimmern, was in großen Wohnheimen die Bedingung dafür ist, dass das Zusammenleben nicht durch Streit über kleine Diebstähle belastet wird.

Prüfpunkt sieben: wann sich das Hochbett lohnt

Das Bett nach oben zu verlegen, macht die gesamte Grundfläche darunter frei, und in kleinen Zimmern ist das der wirksamste Hebel, um Fläche zu gewinnen. Darunter kommt der Schreibtisch, wenn das Zimmer schmal ist und eine große Platte gebraucht wird, oder der Kleiderschrank, wenn der Stauraum die Hauptgrenze ist. Nicht darunter gehört das Bett eines zweiten Bewohners, und auch nichts, wofür man lange stehen muss.

Mindestraumhöhen, Anforderungen an Hochbetten und Mindestflächen der Unterkünfte hängen von der örtlichen Bauordnung und der Art der Genehmigung ab: Kläre sie mit dem Planer und der zuständigen Behörde, bevor du dimensionierst, denn eine Zahl, die überall gilt, gibt es nicht.

Konstruktiv bleiben feste Punkte: die geneigte Leiter mit vollen Trittstufen, an der Konstruktion befestigt, die durchgehende Absturzsicherung an der offenen Seite, gemessen ab der komprimierten Matratze und nicht ab dem Lattenrost, der Haltegriff beim Ausstieg oben, wandfixierte Pfosten, wo möglich, und schwingungsdämpfende Elemente zwischen Lattenrost und Rahmen. Ein Hochbett, das bei jeder Bewegung knarrt, ist ein tägliches Problem, und im geteilten Doppelzimmer wird es zu einem Problem zwischen zwei Menschen.

Prüfpunkt acht: Einrichtung der Gemeinschaftsräume und Gemeinschaftsküchen

Die Gemeinschaftsräume rechtfertigen die Miete und sind zugleich am stärksten beansprucht, denn sie werden zu jeder Tageszeit von Dutzenden Menschen genutzt, ohne dass jemand persönlich für die Möbel verantwortlich ist.

In Lernräumen haben die Tische Platten mit 25 bis 38 mm, 2-mm-Kante, Metallbeine mit vollem Querschnitt und Zarge, Arbeitsplätze mit 80×70 cm oder besser 90×70, Steckdosen alle zwei Plätze.

In den Aufenthaltsbereichen sind die Bezüge abnehmbar und waschbar, mit einer Scheuerbeständigkeit nach Martindale im oberen Objektbereich; Polstermöbel brauchen die italienische Brandschutzzulassung Classe 1 IM, und in einem Haus mit mehr als 25 Betten, das den Brandschutzkontrollen nach dem italienischen DPR 151/2011, Tätigkeit Nr. 66, und der technischen Regel des DM vom 9. April 1994 unterliegt, müssen die Zertifikate gesammelt und aufbewahrt werden.

Waschküche und Gemeinschaftsküche haben einen einzigen Feind: Wasser, das am Boden stehen bleibt. Hängende Möbel oder erhöhte Sockel aus nicht saugendem Material, Arbeitsplatten aus durchgehendem, hitze- und schnittfestem Material, abwaschbare Aufkantung, Fronten ohne Griffmulden (Griffmulden sammeln in einer Gemeinschaftsküche Fett und Krümel), großzügig bemessene Kühlschrankfächer und abschließbare Einzelfächer für Lebensmittel.

Die meisten Streitigkeiten in einer Gemeinschaftsküche entstehen um Kühlschrankplatz und verschwundenes Essen, und sie lassen sich in der Planung lösen statt mit Schildern. Ein Anteil barrierefreier Unterkünfte und Gemeinschaftsräume wird in der Regel verlangt: Die Kriterien des italienischen Gesetzes 13/1989 und des DM 236/1989 setzt du mit dem Planer um, nicht im Nachhinein.

Prüfpunkt neun: ein Dekor und Ersatzteile, um Instandsetzungskosten zu senken

Diese Zeile im Leistungsverzeichnis kostet oder spart zehn Jahre lang Geld. Haben alle Zimmer dasselbe Dekor und dieselben Türmaße, wird ein Zimmer außer Betrieb zum Ersatzteillager, und jedes Teil passt in jedes andere Zimmer.

Mit verschiedenen Dekoren der Optik zuliebe wird das Ausschlachten unmöglich, und das Lager vervielfacht sich. In Wohnheimen, in denen diese Einheitlichkeit bei der Lieferung durchgesetzt wurde, sinkt der jährliche Instandsetzungsaufwand deutlich.

Zum selben Zweck braucht es Verschleißteile: Das Teil, das den Schaden abbekommt, muss allein austauschbar sein, ob Tür, Schubladenfront, Fachboden oder von unten verschraubte Schreibtischplatte. Muss man zum Wechsel einer Tür die Seitenwand abbauen, ist die Planung falsch. Das anfängliche Ersatzteilpaket umfasst Türen, Fronten, Fachböden, Scharniere, Auszüge, Griffe, Füße und Stoffe, in einer Menge proportional zur Zimmerzahl.

Prüfpunkt zehn: die Instandsetzung im Zeitfenster am Sommerende

Alle Unterkünfte werden zur selben Zeit frei und neu vergeben, und zwischen dem Auszug der alten und dem Einzug der neuen Bewohner vergeht wenig Zeit, meist konzentriert zwischen Ende Juli und Anfang September.

In diesem Fenster muss alles passieren: Befestigungen und Kippsicherungen nachziehen, Beschläge in drei Achsen einstellen, Kratzer und Abplatzer ausbessern, mit Vorrang für die Kanten, nicht mehr zu rettende Türen tauschen, Klebereste, Schrauben und Dübel entfernen und spachteln, Stühle mit Materialien neu beziehen, die zur Brandschutzzulassung passen, Steckdosen und Kabeldurchführungen kontrollieren, Tragfähigkeit der Regale prüfen.

Organisatorisch zählt ein Punkt: Ersatzteile werden vorher gefertigt, nicht währenddessen bestellt. Die Checkliste pro Zimmer füllst du im Laufe des Jahres mit Stichproben aus, und daraus entsteht der Fertigungsauftrag mit großem Vorlauf. Wer ihn Mitte August erteilt, beginnt das Studienjahr mit unfertigen Zimmern, und das liegt nicht am Tempo der Fertigung.

Prüfpunkt elf: das Budget pro Bettplatz über zehn Jahre

Das Budget rechnet man pro Bettplatz, weil die Miete individuell ist: Ein geteiltes Doppelzimmer kostet als Zimmer mehr als ein Einzelzimmer, kann aber pro Bettplatz günstiger sein, und zwei Projekte lassen sich nur auf dieser Basis vergleichen.

Die Gemeinschaftsräume werden gesondert gerechnet und machen meist 15 bis 30 Prozent der Gesamtsumme aus. Die jährliche Instandsetzung liegt grob zwischen 60 und 200 Euro pro Bettplatz, und ihr Wert hängt fast vollständig davon ab, wie stark das ursprüngliche Leistungsverzeichnis verschärft wurde.

Eine Einrichtung, die nach dem niedrigsten Preis ausgewählt wurde, erreicht den fünften oder sechsten Zyklus mit verzogenen Türen, entgleisten Schubladen und durchgebogenen Regalen: Sie wird in zehn Jahren zweimal erneuert, und die Instandsetzung steigt mit jeder Saison. Ein an den richtigen Stellen verschärftes Leistungsverzeichnis kostet beim Kauf mehr, wird einmal erneuert und hält die Instandsetzung stabil. Im Studentenwohnheim rechnet man das Budget pro Bettplatz, doch die Lieferkosten folgen derselben Logik wie bei der Frage, was die Einrichtung eines Hotels kostet, mit robusteren Oberflächen und weniger Dekoration.

Ein letzter Hinweis, weil der Fehler immer wieder vorkommt: Ein Studentenwohnheim richtet man nicht wie ein Hostel ein. Schlafsäle, Privatsphäre im Bett und der tägliche Gästewechsel betreffen alle, die ein Hostel einrichten, während im Studentenwohnheim der lange Mietvertrag alles auf Haltbarkeit, Arbeitsplatz und Personalisierung verlagert.

Wenn du ein Wohnheim in Planung hast, kannst du das Leistungsverzeichnis vor dem Einkauf an diesen elf Punkten abgleichen lassen, mit einer technischen Bewertung anhand der Pläne und nicht der Muster.

Häufige Fragen zur Einrichtung eines Studentenwohnheims