Requisitos de um aparthotel de 4 estrelas: o guia completo

Um residence de 4 estrelas, ou aparthotel, é um estabelecimento de alojamento composto por unidades mobiladas com cozinha ou kitchenette autónoma, serviços centralizados de receção e limpeza, e equipamentos de nível superior definidos pelas tabelas regionais de classificação. Tal como nos hotéis, os requisitos exatos variam de região para região sobre uma base comum: áreas adequadas, cozinha completa e equipada, mudança frequente da roupa de cama, mobiliário e acabamentos cuidados.

O que se entende por residence: as definições que contam

Antes dos requisitos é preciso clareza nos termos, porque na legislação italiana “residence” abrange situações diferentes. As duas figuras principais são:

• Residenza turistico alberghiera (RTA), também chamada residence hoteleiro ou aparthotel: é um estabelecimento hoteleiro para todos os efeitos, que oferece alojamento em unidades com kitchenette, com gestão unitária e serviços centralizados. Na maior parte das regiões, as RTA são classificadas com estrelas, em geral de 2 a 4.
• As casas e apartamentos de férias, as CAV, são unidades geridas de forma empresarial para arrendamentos turísticos curtos, sem os serviços típicos do hotel. Em muitas regiões não recebem estrelas, mas categorias ou simples requisitos mínimos.

Quando se fala de “residence de 4 estrelas”, fala-se quase sempre de uma RTA classificada no nível máximo da sua escala. Também nos residences vale a lógica dos hotéis: a classificação hoteleira é da competência das regiões com base no padrão nacional de 2008, com declaração do operador e inspeções da entidade competente. A diferença face ao hotel está no objeto dos requisitos: aqui, no centro, está a unidade de alojamento completa, não o quarto.

O formato, diga-se, vive uma época de ouro: o residence de gama alta capta famílias, profissionais em deslocações longas e turismo de experiências, segmentos que pedem a autonomia de uma casa com os serviços de um hotel. O aparthotel é a fórmula comercial mais próxima do residence, com unidades equipadas com kitchenette vendidas à noite e mobiliário pensado para estadias longas.

Os requisitos típicos do nível 4 estrelas

As tabelas regionais para as RTA seguem a lógica hoteleira, adaptando-a às unidades de alojamento. No nível 4 estrelas, na maior parte das regiões, os requisitos dividem-se por estas áreas:

Serviços gerais:

• receção com horário alargado, em muitas tabelas pelo menos 12 ou 16 horas, com contacto disponível em permanência;
• pessoal que fale pelo menos uma ou duas línguas estrangeiras;
• limpeza das unidades incluída com frequência elevada, muitas vezes diária ou dia sim, dia não, no nível máximo;
• mudança da roupa de cama e de banho com frequências superiores às dos níveis inferiores;
• serviços acessórios: depósito de bagagem, informações, muitas vezes bar ou pequeno-almoço, estacionamento.

Unidades de alojamento:

• área mínima para a unidade e para as zonas que a compõem, crescente com o número de camas;
• zona de dormir, zona de estar e zona de cozinha corretamente dimensionadas e mobiladas;
• casa de banho privativa completa em cada unidade;
• climatização, TV, telefone ou conectividade, cofre nas tabelas mais recentes.

Cozinha ou kitchenette:

• placa de cozinha, frigorífico com congelador, lava-loiça, exaustor ou extração;
• loiça, tachos e utensílios em número adequado às camas;
• mesa de refeições dimensionada para os ocupantes;
• no nível 4 estrelas, frequentemente, forno ou micro-ondas e máquina de lavar loiça.

A coincidência não é casual: muitos requisitos das unidades seguem os equipamentos obrigatórios de um quarto de hotel, com o acréscimo do bloco de cozinha e dos espaços de estar. Quem conhece as tabelas hoteleiras orienta-se depressa também aqui.

Áreas e composição das unidades

As áreas mínimas são o capítulo mais variável entre regiões, porque se cruzam com os regulamentos de construção e de higiene e saúde. Como referência geral, válida na maior parte das regiões, pode raciocinar-se com estas ordens de grandeza:

Nos níveis altos da classificação, as tabelas premeiam áreas acima dos mínimos, tal como acontece nos hotéis: a comparação com as dimensões mínimas dos quartos de hotel ajuda a perceber quanto o 4 estrelas, nos dois mundos, se joga nos metros quadrados e não só nos equipamentos. Na fase de desenvolvimento convém verificar sempre três fontes: a tabela regional de classificação, o regulamento municipal de construção e os requisitos locais de higiene e saúde, porque nos mínimos dimensionais prevalece o mais restritivo.

Residence e hotel de 4 estrelas: o que muda

Um hotel de 4 estrelas e um residence de 4 estrelas vendem duas coisas diferentes, e isso vê-se pela forma como os espaços são feitos. Um hotel de 4 estrelas tem de garantir receção 16 horas, duas línguas, room service para o pequeno-almoço e equipamento completo no quarto; o residence de 4 estrelas pede menos serviço e mais autonomia:

O room service não é obrigatório, a receção pode ter horários mais curtos, a restauração é facultativa: daí resulta uma estrutura de custos mais leve, com menos pessoal por unidade. Em troca, o hóspede tem uma casa a sério, cozinha, espaços de estar, muitas vezes máquina de lavar roupa no apartamento ou lavandaria comum, e aguenta estadias de semanas que num hotel clássico se tornam cansativas para todos.

Muda também a unidade de venda, porque o residence tarifa a unidade e não o quarto: vende metros quadrados e independência, e a tarifa média por unidade ultrapassa muitas vezes a de um quarto de hotel da mesma categoria, apesar de incluir menos serviços. Daqui decorre o resto da gestão. Estadias médias mais longas, rotação baixa, housekeeping organizado por ciclos em vez da arrumação diária completa, com a intervenção pesada concentrada na mudança de hóspede e uma programação feita por semanas, não por dias.

Onde chegam famílias de férias e técnicos deslocados durante semanas, o residence rende mais pelos mesmos metros quadrados, porque gasta menos em pessoal e mantém a unidade ocupada durante mais tempo. O hotel continua a ser a escolha certa onde o cliente fica duas noites e quer encontrar alguém na receção à meia-noite. Os formatos híbridos, com unidades de alojamento e serviços hoteleiros completos, crescem precisamente porque somam os dois públicos.

Mobilar um residence de 4 estrelas: o desafio das estadias longas

O mobiliário de um residence trabalha numa frente que o hotel conhece pouco: o hóspede que fica duas ou três semanas, cozinha, trabalha e vive realmente a unidade. Daí decorrem critérios precisos:

Quem fica duas semanas pousa os tachos na bancada da cozinha e usa os detergentes que encontra debaixo do lava-loiça, por isso bancadas e mesas têm de resistir ao calor e a produtos agressivos e os têxteis têm de ter capas removíveis e ser laváveis: é um uso intenso e continuado, multiplicado por dezenas de hóspedes por ano. A arrumação é a outra coisa que se nota logo, porque quem fica muito tempo desfaz mesmo as malas. São precisos roupeiros amplos, com prateleiras e cabide duplo, cómodas e um espaço onde a mala vazia desaparece em vez de ficar no meio do caminho.

Mesmo num estúdio, as funções devem manter-se distintas: uma mesa de refeições a sério, não a mesinha baixa em frente ao sofá, um posto de trabalho com a tomada à mão, uma zona de dormir que se isola com cortinas ou elementos divisórios. A cozinha projeta-se para o uso real, com eletrodomésticos fiáveis e substituíveis no próprio dia, portas e ferragens contract, materiais que não temem o vapor e o calor. E tudo tem de voltar ao lugar depressa: elementos modulares e acabamentos que se podem voltar a encomendar, porque entre uma estadia e a seguinte a unidade tem de estar de novo perfeita sem paragens longas.

As mesmas lógicas regem as residências para estadias prolongadas, dos serviced apartments ao student housing, onde mobiliário modular e superfícies laváveis contam mais do que a cenografia. A diferença do 4 estrelas está no nível: materiais quentes, iluminação projetada, têxteis coordenados, porque numa estadia longa cada acabamento é visto, tocado e usado a fundo, dia após dia.

Nestas áreas, o mobiliário por medida faz muitas vezes a diferença entre uma unidade que funciona e uma que se suporta: blocos de cozinha dimensionados ao centímetro, roupeiros que aproveitam os nichos, camas com arrumação, zonas de estar transformáveis. É o terreno natural de um parceiro contract que projeta internamente e realiza coordenando uma fileira de manufaturas italianas, com um único interlocutor do levantamento à montagem: para um projeto ou uma avaliação, o ponto de partida é o pedido de orçamento para o mobiliário de estabelecimentos de alojamento.

Perguntas frequentes