Как перевести отель из 3 в 4 звезды: какую мебель менять

Вопрос почти всегда звучит так: что купить, чтобы получить четвёртую звезду? Вопрос правильный, и ответ на него не список мебели. В Италии классификация отелей относится к компетенции регионов: минимальная площадь номеров, оснащение номера и ванной, услуги, часы работы и требования к общим зонам устанавливаются региональным законом о туризме и его подзаконным регламентом и различаются от территории к территории.

Никакой числовой порог, прочитанный где-то ещё, использовать нельзя: его нужно проверить по классификационной таблице своего региона. Остаётся понять, где переход решается на уровне мебели, и к этому мы придём постепенно.

Региональная таблица требований: документ, который читают первым

Границы работ задаёт документ, а не каталог: региональный закон о туризме с регламентом и таблицей требований к категории, на которую хочешь подняться. Его читают до того, как оценить хотя бы один шкаф, по трём практическим причинам.

Пороги не единые, поэтому площадь, относящаяся к другому региону, может быть строже или мягче той, что применяется к твоему объекту. Многие регионы к тому же используют смешанную систему, с обязательными требованиями и требованиями по выбору: разные пути ведут к одной категории, и некоторые недостатки компенсируются альтернативным оснащением. Некоторые предусматривают исключения для исторических или охраняемых зданий, и исключение может сделать ненужными работы, которые казались неизбежными.

До заказа привлекают туристическое управление региона или уполномоченный орган, специалиста, который подаст документы, и, если предусмотрены работы, проектировщика с допуском. Правильный порядок: таблица, фактическое состояние, список недостатков, проект мебели. Когда порядок переворачивают, бывает, что покупают ненужное, а нужного всё ещё нет.

Противопожарные требования и требования доступности, которые не меняются

Национальные обязательства остаются теми же и не зависят от категории. Мягкая мебель для объектов размещения требует итальянской противопожарной сертификации Classe 1 IM для сочетания ткани и наполнителя, базовый противопожарный технический регламент: DM от 9 апреля 1994 года, объекты больше чем на 25 спальных мест относятся к виду деятельности № 66 по декрету DPR 151/2011. По доступности действуют критерии итальянского закона Legge 13/1989 и декрета DM 236/1989.

Для смены категории важно, что при замене кресел, диванов-кроватей, изголовий и матрасов документацию нужно оформить заново и привязать к установленным партиям. Сертификат и декларацию о правильной установке получают при поставке, пока поставщик ещё на объекте.

Четыре мебельных фронта, на которых решается переход в другую категорию

Категорий требований, касающихся мебели, три, и содержание каждой нужно читать в региональной таблице. На уровне мебели переход сосредоточен на четырёх узнаваемых фронтах.

Оснащение номера означает рабочую поверхность с подходящим сиденьем, хранение и штангу для одежды, рассчитанные на число гостей, подставку для багажа, разные точки света, электрические розетки и розетки данных, до которых можно дотянуться с кровати, нишу для мини-бара, крепление телевизора, сейф. Мебель отеля три звезды держится как мебель и проигрывает в инженерной подготовке: нет розеток, нет кабель-каналов, нет ниши.

Оснащение ванной: фронт, где переход заметнее всего и где чаще всего нужны работы. Тумба под раковину со столешницей, зеркало с подсветкой, розетка у зеркала и, где требуется, отделение или расширение душа. Раковина на пьедестале без какой-либо столешницы снижает оценку обновлённого во всём остальном объекта сильнее любой другой детали, и часто это решается мебелью для ванной в отеле по индивидуальному проекту, не трогая облицовку.

Оснащение общих зон таблица выражает в площадях и функциях: отдельные общие пространства, зал для завтраков, ресепшен с персоналом в определённые часы. На уровне мебели это стойка ресепшена, подходящая для работы персонала, и места для сидения, соразмерные числу спальных мест.

Четвёртый фронт не прописан ни в одной таблице и весит столько же, сколько остальные: спальная система. Никакое региональное требование не фиксирует уставший матрас, а это первое, что оценивает гость отеля четыре звезды. Перейти в категорию выше значит обставить отель 4 звезды со стандартами комфорта, материалами и оснащением, отличными от тех, что хватало для трёх.

Куда вкладывать: пять вещей, которые оценивает гость

Звезду присваивает регион, средний тариф присваивает гость, и эти две оценки используют разные критерии. Гость сосредоточен на пяти вещах и игнорирует остальное.

Кровать: первая причина отзывов. Плохие матрас, основание и sommier сводят на нет любую отделку, и выбор матрасов для отеля идёт раньше выбора мебели. Затем свет, то есть разные точки света, выключатели, до которых можно дотянуться с кровати, согласованная цветовая температура светильников: номер с одним центральным плафоном читается как более низкая категория даже с новой мебелью. Затем ванная со столешницей и душем, который не заливает пол. Затем ощущаемая тишина, которая отличается от сертифицированной звукоизоляции: дверь, которая не хлопает, дверцы и ящики с доводчиками. И наконец, шторы, изголовье, сиденья и бельё.

Некоторых вещей он не замечает вовсе: внутренняя панель шкафа, задняя стенка, тыльная сторона мебели, марка фурнитуры, которая, однако, определяет, сколько лет прослужит мебель. Поэтому выше среднего стоит тратить на кровать, свет, ванную и текстиль, а минимум на то, чего не видно, если это отвечает техническим требованиям.

Работы со строительными вмешательствами или только мебель

Это различие определяет сроки, разрешения и номера вне продажи, и его делают до коммерческого предложения. Без строительных работ меняют кровати, основания, матрасы, изголовья, тумбочки, шкафы, письменные столы и сиденья, мини-бары, зеркала, светильники на существующих точках, шторы и мебель общих зон. Работы требуют переделка ванной, новые точки света и розетки, перегородки, расширение номеров, подвесные потолки, полы, лифт, кондиционирование.

Разница в характере проекта: разрешительная документация силами специалиста, сроки, которые нельзя сжать, координация подрядчиков и реальное закрытие номера. Там, где меняют только мебель, номер возвращается в продажу в тот же день; с разобранной ванной он неделями вне продажи.

Разрыв: почему частичная модернизация не окупается

Когда модернизация не даёт ожидаемого среднего тарифа, причина почти никогда не в качестве установленной мебели, а в разрыве. Новый номер и коридор с ковролином 1998 года, обновлённый ресепшен и зал для завтраков с прежними штабелируемыми стульями, половина номеров обновлена, половина нет.

Гость оценивает маршрут: вход, ресепшен, лифт, коридор, дверь, номер, ванная. Оценка, которую он ставит, совпадает с самой низкой точкой этого маршрута, и самая недооценённая его часть: коридоры, одни из самых недорогих в приведении в порядок. Отсюда правило, которое ценнее многих решений в техническом задании: лучше закончить целый этаж вместе с коридором, чем обновить лучшие номера трёх разных этажей.

В каком порядке работать и как организовать объект

При строительных работах последовательность с наименьшим числом сюрпризов идёт по этажам: закрывают один этаж за раз, зона работ остаётся изолированной, этаж открывается вместе с коридором. Если меняется только мебель, можно идти по типам номеров, с максимальной повторяемостью и самой низкой ценой за единицу, при условии что всё закрывают в одно короткое окно. Главным ограничением остаётся сезонность: инвазивные работы в низкий сезон, в высокий только работы, обратимые в течение дня.

Порядок действий постоянен: региональная таблица и список недостатков; обмер и проверка инженерных систем в типовых номерах; разделение того, что требует работ, и того, что нет; образцовый номер, обставленный и выставленный на продажу на две-три недели; исправления и производство очередями; общие зоны и коридоры в том же цикле, что и номера; закрытие процедуры с документацией на мебель. Образцовый номер: этап, который чаще всего вычёркивают из-за спешки, и тот, что окупается лучше всего.

Сколько стоит переход из 3 в 4 звезды: пропорции затрат

Точных цифр назвать нельзя, потому что они зависят от числа номеров, фактического состояния, отделок и наличия строительных работ. Полезнее соотношения между статьями. При работах только по мебели главные статьи: спальная система и хранение, причём хранение тем дороже, чем больше индивидуальных решений встраиваются от стены до стены; освещение и текстиль весят мало и дают лучшее соотношение затрат и восприятия, поэтому экономить на них ложная экономия; ванная занимает среднюю долю, если ограничиться тумбой под раковину, зеркалом и аксессуарами, и становится доминирующей, если её разбирают. В расчёт нужно включить и потерянные ночи, потому что несколько недель номеров вне продажи в высокий сезон весят больше, чем разница в цене между двумя техническими заданиями.

Какую мебель менять: два документа, которые определяют список

Так какую мебель менять? Окончательный список пишут два документа, и ни один из них не каталог. Первый: классификационная таблица твоего региона, которая говорит, какое оснащение должно быть, чтобы документы прошли. Второй: маршрут гостя по твоему объекту, который говорит, где деньги дают средний тариф: кровать, свет, ванная, текстиль, коридор.

Позиции, которые есть в обоих, делают первыми; те, что есть только в первом, делают с минимальными затратами, совместимыми с требованием; те, что есть только во втором, самые доходные, и ни одна таблица никогда не обяжет тебя их делать. Остальное: проект, и проектирование смены категории начинается со сравнения списка недостатков с фактическим состоянием, снятым номер за номером.

Частые вопросы о переходе из 3 в 4 звезды