Come passare un Hotel da 3 a 4 stelle: quali arredi cambiare

La domanda arriva quasi sempre formulata così: cosa devo comprare per avere la quarta stella? È la domanda giusta, e la risposta non è un elenco di mobili. In Italia la classificazione alberghiera è competenza delle Regioni: superfici minime delle camere, dotazioni di camera e di bagno, servizi, orari e requisiti delle aree comuni sono fissati dalla legge regionale sul turismo con il suo regolamento attuativo, e cambiano da un territorio all’altro.

Nessuna soglia numerica letta altrove è utilizzabile: va verificata sulla tabella di classificazione della propria Regione. Resta da capire dove il salto si gioca sul piano dell’arredo, e ci arriviamo per gradi.

La tabella regionale dei requisiti: il documento da leggere per primo

Il perimetro dell’intervento lo detta un documento, non un catalogo: la legge regionale sul turismo con il regolamento e la tabella dei requisiti per la categoria a cui si vuole salire. Va letto prima di quotare un solo armadio, per tre ragioni pratiche.

Le soglie non sono uniformi, quindi una metratura riferita a un’altra Regione può essere più o meno severa di quella che si applica alla tua struttura. Molte Regioni usano poi un sistema misto, con requisiti obbligatori e requisiti a scelta: percorsi diversi portano alla stessa categoria e alcune carenze si compensano con dotazioni alternative. Alcune prevedono deroghe per immobili storici o vincolati, e una deroga può rendere superflua un’opera che sembrava inevitabile.

Prima dell’ordine vanno coinvolti l’ufficio turismo della Regione o l’ente delegato, il tecnico che presenterà la pratica e, se sono previste opere, il progettista abilitato. L’ordine corretto è tabella, stato di fatto, elenco delle carenze, progetto d’arredo. Quando si inverte, capita di acquistare qualcosa che non serviva mentre manca ancora qualcosa che serviva.

Gli obblighi antincendio e di accessibilità che non cambiano

Gli obblighi nazionali restano identici e non dipendono dalla categoria. Gli imbottiti destinati alle strutture ricettive richiedono omologazione in Classe 1 IM riferita all’insieme di tessuto e imbottitura, la regola tecnica antincendio di riferimento è il DM 9 aprile 1994, le strutture oltre i 25 posti letto rientrano nell’attività n. 66 del DPR 151/2011. Sull’accessibilità valgono i criteri della Legge 13/1989 e del DM 236/1989.

Il punto che riguarda un cambio di categoria è che sostituendo poltrone, divani letto, testiere e materassi la documentazione va rifatta e riferita ai lotti installati. Certificato di omologazione e dichiarazione di corretta posa si acquisiscono alla consegna, quando il fornitore è ancora in cantiere.

I quattro fronti d’arredo su cui si gioca il salto di categoria

Le categorie di requisiti che toccano l’arredo sono tre, e il contenuto di ciascuna va letto sulla tabella regionale. Sul piano dei mobili il salto si concentra su quattro fronti riconoscibili.

Le dotazioni di camera si traducono in superficie di scrittura con seduta adeguata, contenimento e appenderia dimensionati sul numero di ospiti, piano bagagli, punti luce differenziati, prese elettriche e dati raggiungibili dal letto, alloggiamento per il frigobar, ancoraggio del televisore, cassaforte. Gli arredi di una tre stelle reggono come mobili e cedono sulle predisposizioni impiantistiche: mancano le prese, mancano le canaline, manca il vano.

Le dotazioni di bagno sono il fronte dove il salto si vede più chiaramente e dove più spesso servono lavori: mobile lavabo con piano d’appoggio, specchio illuminato, presa vicino allo specchio e, dove richiesto, separazione o ampliamento della doccia. Un lavabo a colonna senza alcun piano abbassa il giudizio su una struttura per il resto rinnovata più di ogni altro dettaglio, e spesso si risolve con mobili per bagno hotel su misura senza toccare i rivestimenti.

Le dotazioni delle aree comuni la tabella le esprime in superfici e funzioni: spazi comuni dedicati, sala colazioni, ricevimento presidiato con determinati orari. Sul piano dell’arredo significa banco reception adeguato al presidio e sedute proporzionate ai posti letto.

Il quarto fronte non è scritto in nessuna tabella e pesa quanto gli altri: il sistema letto. Nessun requisito regionale certifica un materasso stanco, ed è la prima cosa che l’ospite di una quattro stelle giudica. Passare di categoria significa arredare un hotel a 4 stelle con standard di comfort, materiali e dotazioni diversi da quelli che bastavano a tre.

Dove spendere: le cinque cose che l’ospite giudica

La stella la assegna la Regione, il prezzo medio lo assegna l’ospite, e i due giudizi non usano gli stessi criteri. L’ospite si concentra su cinque cose e ignora il resto.

Il letto è la prima causa di recensione: materasso, rete e sommier scadenti annullano qualsiasi finitura, e la scelta dei materassi per hotel precede quella dei mobili. Viene poi la luce, cioè punti luce differenziati, comandi raggiungibili dal letto, temperatura di colore coerente fra gli apparecchi: una camera con la sola plafoniera centrale si legge come categoria inferiore anche con mobili nuovi. Poi il bagno, con piano d’appoggio e doccia che non allaga. Poi il silenzio percepito, che è cosa diversa dall’isolamento certificato: porta che non batte, ante e cassetti ammortizzati. Infine tende, testiera, sedute e biancheria.

Di alcune cose non si accorge affatto: il pannello interno dell’armadio, lo schienale, il retro dei mobili, la marca della ferramenta, che però determina quanti anni durerà quell’arredo. Conviene quindi spendere sopra la media su letto, luce, bagno e tessili, e il minimo su ciò che non si vede, purché rispetti i requisiti tecnici.

Interventi con opere edili o di solo arredo

Questa distinzione governa tempi, autorizzazioni e camere fuori vendita, e va fatta prima del preventivo. Senza opere edili si sostituiscono letti, sommier, materassi, testiere, comodini, armadi, scrivanie e sedute, frigobar, specchiere, illuminanti su punti luce esistenti, tende e arredo delle aree comuni. Richiedono opere il rifacimento del bagno, i nuovi punti luce e le nuove prese, tramezzi, ampliamenti di camere, controsoffitti, pavimenti, ascensore, climatizzazione.

La differenza sta nella natura del progetto: titoli abilitativi e pratiche a cura di un tecnico, tempi non comprimibili, coordinamento fra imprese e chiusura effettiva della camera. Dove si sostituisce solo l’arredo la stanza rientra in vendita in giornata; con il bagno demolito resta fuori vendita per settimane.

La discontinuità: perché una riqualificazione parziale non rende

Quando una riqualificazione non produce il prezzo medio atteso, la causa quasi mai è la qualità dei mobili installati: è la discontinuità. Camera nuova e corridoio con la moquette del 1998, reception rifatta e sala colazioni con le sedie impilabili di prima, metà delle camere aggiornate e metà no.

L’ospite giudica un percorso: ingresso, reception, ascensore, corridoio, porta, camera, bagno. Il voto che assegna coincide con il punto più basso di quel percorso, e il pezzo più sottovalutato sono i corridoi, fra i meno costosi da rimettere in ordine. Da qui una regola che vale più di molte scelte di capitolato: conviene completare un piano intero, corridoio compreso, piuttosto che rinnovare le camere migliori di tre piani diversi.

In che ordine intervenire e come gestire il cantiere

Con opere edili la sequenza che produce meno sorprese lavora per piani: si chiude un piano per volta, il cantiere resta confinato, il piano riapre completo di corridoio. Con il solo arredo si può procedere per tipologie, con la massima ripetitività e il costo unitario più basso, a patto di chiudere in un’unica finestra breve. Il vincolo dominante resta la stagionalità: lavori invasivi in bassa stagione, in piena stagione solo interventi reversibili in giornata.

L’ordine delle attività è stabile: tabella regionale ed elenco delle carenze; rilievo metrico e verifica degli impianti sulle camere tipo; separazione fra ciò che richiede opere e ciò che no; camera campione allestita e messa in vendita per due o tre settimane; correzioni e produzione a lotti; aree comuni e corridoi nello stesso ciclo delle camere; chiusura della pratica con la documentazione degli arredi. La camera campione è il passaggio tagliato più spesso per fretta ed è quello che ripaga di più.

Quanto costa passare da 3 a 4 stelle: le proporzioni di spesa

Cifre secche non se ne possono dare, perché dipendono dal numero di camere, dallo stato di fatto, dalle finiture e dalla presenza di opere. I rapporti fra le voci sono più utili. Su un intervento di solo arredo, sistema letto e contenimento sono le voci principali, con il contenimento tanto più alto quanto più si va su misura a filo parete; illuminazione e tessili pesano poco e hanno il miglior rapporto fra spesa e percezione, quindi tagliare lì è una falsa economia; il bagno vale una quota media se limitato a mobile lavabo, specchio e accessori, e diventa dominante se viene demolito. Nel conto vanno poi messe le notti perse, perché alcune settimane di camere fuori vendita in alta stagione pesano più della differenza di prezzo fra due capitolati.

Quali arredi cambiare: i due documenti che decidono l’elenco

Quali arredi cambiare, allora. L’elenco definitivo lo scrivono due documenti, e nessuno dei due è un catalogo. Il primo è la tabella di classificazione della tua Regione, che dice quali dotazioni devono esserci perché la pratica passi. Il secondo è il percorso dell’ospite nella tua struttura, che dice dove il denaro produce prezzo medio: letto, luce, bagno, tessili, corridoio.

Le voci presenti in entrambi si fanno per prime; quelle presenti solo nel primo si fanno con la spesa minima compatibile con il requisito; quelle presenti solo nel secondo sono le più redditizie, e nessuna tabella ti obbligherà mai a farle. Il resto è progetto, e la progettazione di un cambio di categoria comincia dal confronto fra l’elenco delle carenze e lo stato di fatto rilevato camera per camera.

Domande frequenti sul passaggio da 3 a 4 stelle