Владелец итальянского отеля среднего размера, 30-50 номеров в прямом управлении, получает ориентировочно от 50 000 до 250 000 евро чистой прибыли в год, что в среднем составляет 10-15% выручки. Тот, кто сдает бизнес в аренду управляющему, получает более низкую, но почти безрисковую арендную плату, обычно от 15 до 22% выручки объекта. Реальные цифры зависят от места, категории и прежде всего от того, как отелем управляют и как его содержат.
Содержание
От чего зависит доход владельца отеля
Разговор о «доходе владельца» требует различения, которое многие статьи пропускают: одно дело операционная маржа гостиничного бизнеса, другое то, что остается в кармане у того, кому принадлежат стены, бизнес или и то и другое. В Италии чаще всего встречаются три ситуации:
В классической модели итальянского семейного отеля владелец и управляющий одно и то же лицо: вся прибыль остается ему, а вместе с прибылью и весь риск, от неудачного сезона до ремонта ванных, который приходит раз в двенадцать или пятнадцать лет. Тот, кто владеет только стенами и сдает бизнес в аренду, получает годовую арендную плату и ничем не управляет, с более низкой доходностью и гораздо меньшими рисками: арендная плата поступает даже в год, когда направление переживает спад. Есть еще владелец, который сохраняет за собой бизнес, но передает управление сети или по management contract; он платит вознаграждение за управление и забирает остаток, а значит, его итоговый доход зависит от того, насколько хорошо работает кто-то другой.
Прежде чем рассуждать о прибыли, нужно понять, какую выручку приносит объект. Отель среднего уровня в Италии дает ориентировочно от 15 000 до 45 000 евро выручки на номер в год, а то, сколько зарабатывает отель 4 звезды, зависит от сочетания ADR, загрузки и RevPAR. Из этой выручки вычитаются операционные расходы, амортизация, финансовые расходы и налоги: только в конце появляется настоящий доход владельца.
Прямое управление: честный числовой пример
Возьмем отель 4 звезды на 30 номеров во второстепенном историческом городе, которым напрямую управляет семья-владелец, без остатка ипотеки на здание.
- Средняя годовая загрузка: 65%
- Средний тариф (ADR): 130 евро
- Выручка от номеров: 30 номеров x 365 ночей x 65% x 130 евро = около 925 000 евро
- Завтраки, бар и дополнительные услуги: около 75 000 евро
- Общая выручка: около 1 000 000 евро
Типичные расходы в процентах от выручки распределяются в среднем так: персонал 30-38%, комиссии OTA 8-12%, коммунальные услуги 5-8%, прачечная и уборка 4-6%, техобслуживание 3-5%, маркетинг, страховки, консультации и общие расходы 8-12%. Маржа владельца прежде всего зависит от того, сколько стоит содержать отель: персонал, коммунальные услуги, техобслуживание и периодическое обновление мебели.
Валовой операционный результат (EBITDA) хорошо управляемого отеля составляет в среднем от 20 до 30% выручки: в нашем примере около 250 000 евро. Отсюда спускаемся к чистой прибыли:
- Амортизация мебели, инженерных систем и реконструкций: 60 000-80 000 евро, больше, если номера недавно обновляли.
- Финансовые расходы от нуля до 40 000 евро, в зависимости от того, сколько еще весит ипотека на здание.
- Налоги, итальянские IRES и IRAP или IRPEF в зависимости от организационно-правовой формы, которые забирают 30-40% налогооблагаемой базы.
Остается ориентировочно 90 000-130 000 евро чистой прибыли, к которым семья-владелец часто добавляет зарплаты, регулярно начисляемые себе за работу в отеле. Это реалистичная картина: хороший отель на 30 номеров хорошо обеспечивает семью, но миллионных рент не приносит.
Аренда бизнеса: зарабатывать, не управляя
Тот, кто владеет зданием и гостиничным бизнесом, но не хочет им управлять, может сдать его в аренду. Арендная плата за бизнес в Италии рассчитывается двумя способами:
Первая формула процент от выручки, в среднем от 15 до 22%, почти всегда с гарантированным минимумом, который защищает владельца в слабые сезоны. Вторая фиксированная плата за номер: ориентировочно от 3 000 до 8 000 евро за номер в год для объекта среднего уровня, больше 10 000 в лучших локациях.
Из двух формула с процентом и гарантированным минимумом самая здоровая для того, кто остается владельцем: она привязывает доходность к реальным результатам объекта и никого не оставляет без защиты в трудные годы. Фиксированная плата, наоборот, отдает управляющему весь излишек именно тогда, когда рынок растет, и тот, кто подписал ее на восемь или девять лет, всегда замечает это слишком поздно.
Для отеля из примера реалистичная арендная плата составляет около 150 000-200 000 евро в год. Меньше, чем при прямом управлении, но без персонала, который нужно координировать, без сезонного риска и с минимальными затратами времени. Но будь внимателен: договоры аренды бизнеса почти всегда регулируют, кто платит за капитальное обслуживание и обновление мебели. Владелец, который получает объект обратно с устаревшими номерами, увидит, как обваливается его рыночная стоимость: понимать, как часто выгодно обновлять и с какой отдачей, важно и тому, кто не управляет.
Франчайзинг и management contract
Третий путь сохранить за собой бизнес и опереться на бренд. При франчайзинге владелец отеля продолжает управлять, но платит роялти и маркетинговые сборы, в среднем 4-8% выручки от номеров, в обмен на бренд, каналы продаж и стандарты. При management contract специализированная компания управляет всем и удерживает базовое вознаграждение 2-4% выручки плюс долю 8-12% от операционного результата.
В обоих случаях владелец получает остаток: часто меньше, чем при хорошо поставленном прямом управлении, но с большей стабильностью и коммерческими результатами, которых независимому отелю на некоторых рынках трудно добиться.
Таблица: сколько остается владельцу в разных моделях
| Модель | Типичный годовой доход (отель на 30 номеров, выручка 1 млн) | Риск | Вовлеченность |
|---|---|---|---|
| Прямое управление | 90 000-130 000 евро чистой прибыли плюс зарплаты семьи | Высокий | Полная |
| Аренда бизнеса | 150 000-200 000 евро арендной платы брутто | Низкий | Минимальная |
| Франчайзинг | 70 000-110 000 евро после роялти | Высокий | Полная |
| Management contract | 60 000-100 000 евро после вознаграждения | Средний | Низкий |
Цифры ориентировочные и нужны для сравнения порядков величин: тот же объект может приносить вдвое больше в лучшей локации или с трудом покрывать расходы на слабом направлении. Годовую маржу всегда нужно сравнивать с капиталом, вложенным на старте, потому что то, сколько стоит открыть отель 4 звезды с учетом здания, реконструкции и мебели, определяет, сколько лет нужно на окупаемость.
Факторы, которые действительно сдвигают маржу
Два одинаковых на бумаге отеля могут иметь очень разную прибыль. Главные рычаги:
Объект, открытый 12 месяцев, распределяет постоянные расходы на весь год; сезонный должен заработать прибыль за 5-6 месяцев, и потерянная неделя в мае весит вдвое больше потерянной в ноябре. Затем канал продаж: каждый пункт, отвоеванный прямыми бронированиями, возвращает 1,5-2% маржи. За состояние номеров и общественных зон платишь дважды, более низкими тарифами и худшими отзывами, а хорошо спроектированное обновление годами поддерживает ADR и загрузку; к тому же это расходы, которые можно профинансировать, ведь в Италии есть конкурсы и безвозвратные субсидии для объектов размещения, покрывающие значительную долю вложений.
Первой статьей расходов остается персонал, поэтому планировки и оснащение, которые сокращают уборку и обслуживание, напрямую видны в отчете о прибылях и убытках, строка за строкой. Наконец, формула управления. Тот, кто держит при отеле апартаменты в краткосрочной аренде, должен учитывать и налоговый режим этого направления, начиная с cedolare secca, итальянского фиксированного налога на краткосрочную аренду, и того, как он изменился.
На этом поле мебель не статья расходов, а рычаг маржи. Как контрактный партнер, работающий уже более пятидесяти лет, мы сами проектируем номера и реализуем их через цепочку отобранных итальянских мастерских, с единым ответственным лицом от обмера до приемки: для владельца это определенные затраты, определенные сроки и номера, созданные, чтобы служить долго и продаваться по лучшим тарифам.
Какую доходность дает отель как инвестиция в недвижимость
Тот, кто покупает отель, чтобы сдавать его, рассуждает как инвестор: валовая доходность сданного в аренду гостиничного здания в Италии составляет в среднем от 5 до 7% годовых от стоимости актива плюс возможный рост стоимости. Здание за 3 миллиона евро, сданное за 180 000 евро в год, дает 6% брутто. Лучшие локации (крупные исторические города, озера, известные ривьеры) дают более низкий процент, но со стабильно растущей стоимостью; второстепенные направления предлагают более высокую текущую доходность при большем риске простоя и обесценивания.
Частые вопросы
Что лучше: прямое управление или аренда бизнеса?
Зависит от компетенций и целей. Прямое управление приносит больше, в среднем 10-15% выручки чистой прибылью, но требует постоянного присутствия и забирает на себя весь предпринимательский риск. Аренда бизнеса гарантирует арендную плату в 15-22% выручки при минимальной вовлеченности: это типичный выбор тех, кто унаследовал объект или хочет постепенно выйти из инвестиции, не продавая ее.
Какую доходность дает отель на продажу?
Гостиничное здание, сданное через аренду бизнеса, приносит в среднем 5-7% годовых брутто от стоимости актива. Цену продажи отеля часто оценивают в мультипликаторах EBITDA, ориентировочно от 8 до 12, или по стоимости номера: от 80 000-150 000 евро за номер на средних направлениях до более 500 000 в лучших локациях.
Сколько зарабатывает директор отеля?
Директор отеля в Италии получает в среднем от 40 000 до 90 000 евро брутто в год в зависимости от размера и категории объекта. В 5 звездах и крупных сетях доход превышает 120 000 евро, часто с бонусами, привязанными к выручке и удовлетворенности гостей. В небольших семейных отелях эта роль обычно совпадает с владельцем.
Владелец платит налоги с прибыли или с выручки?
С прибыли. Отель с выручкой 1 миллион и налогооблагаемой базой 150 000 евро платит налоги только с этих 150 000, с эффективными ставками, которые с учетом IRES и IRAP составляют около 28-32% для компаний. Амортизация мебели и реконструкций снижает налоговую базу: поэтому у обновления номеров есть и налоговая выгода.
