Entre os três caminhos possíveis para mobilar ou renovar um alojamento turístico, a diferença essencial não está no preço: está em quem fica proprietário do bem e no que acontece no fim do prazo. Com a compra, o bem é do hoteleiro desde o primeiro dia.
Com o leasing financeiro fica da sociedade locadora até à eventual opção de compra. Com o aluguer operacional nunca passa a ser teu, e no fim devolve-se ou renova-se. Leasing e aluguer aliviam a saída inicial e, em troca, o custo total ao longo do tempo é em regra mais alto do que uma compra. O resto da decisão lê-se dentro do contrato, por isso vale a pena desmontá-lo cláusula a cláusula e ver quais cedem primeiro.
Uma precisão que vale para todo o artigo: o tratamento contabilístico e fiscal das três fórmulas é diferente, e a resposta sobre dedutibilidade, IVA e apresentação nas contas é dada pelo contabilista, não pelo fornecedor de mobiliário nem pelo comercial que propõe a renda. Aqui fica-se pela lógica económica e pelo texto do contrato.
Índice
Compra, leasing financeiro e aluguer operacional lado a lado
Na compra direta paga-se o fornecimento, em regra com um sinal na encomenda e o saldo na entrega ou no fim da montagem. O bem entra no património, é inscrito entre os bens de equipamento e deduz-se segundo os critérios da amortização do mobiliário. O custo total é o mais baixo, porque não há juros nem margem de um financiador, mas a absorção de liquidez chega no pior momento, quando já se estão a pagar obras de construção, instalações e as semanas de encerramento sem faturação.
No leasing financeiro uma sociedade compra o bem por indicação do hoteleiro e cede-lhe o uso por um prazo fixo contra rendas periódicas, com uma opção de compra a um preço fixado no contrato. Em termos económicos é uma compra paga a prestações: o fornecedor escolhes tu, o risco do bem é em grande parte teu, a manutenção em regra é tua. A sociedade de leasing financia, não gere.
No aluguer operacional compra-se a disponibilidade do bem por um período, com um nível de serviço associado: manutenção, substituição em caso de avaria, às vezes seguro ou recolha do mobiliário antigo. O bem regressa ao locador. A compra não é o desfecho natural do contrato e, quando aparece como opção quase certa, a operação parece um leasing disfarçado: deve ser assinalada ao consultor, porque muda a substância daquilo que se assina.
A duração do contrato deve acompanhar a vida do mobiliário
Entre os contratos que criaram problemas, a maioria tinha uma duração errada. O mecanismo é sempre o mesmo: alonga-se o contrato para baixar a renda, porque a renda é o número que se olha na negociação. Depois chega o ano em que o mobiliário tem de ser substituído e as prestações ainda estão a correr.
A duração deve ser comparada com a vida útil real do mobiliário, não com a sustentabilidade aparente da prestação. Um contrato mais longo do que a vida do bem obriga a pagar móveis que já deviam ser trocados; um muito mais curto, sobre um bem de que não se fica proprietário, obriga a devolver móveis que teriam servido ainda durante anos. A comparação faz-se antes da assinatura, com o caderno de encargos na mão e categoria a categoria.
O preço da opção de compra deve estar escrito em euros no contrato
No leasing, um preço de compra escrito como “valor de mercado no termo” é um problema adiado: manifesta-se anos depois, quando a margem de negociação é zero e a alternativa ao valor proposto é devolver um mobiliário construído para aqueles nichos. O valor vai para o contrato, em euros.
O que está incluído na renda: manutenção, peças e exclusões
É o ponto em que os alugueres operacionais mais diferem entre si, e em que as brochuras são mais generosas do que as cláusulas. As perguntas a fazer por escrito são precisas. A manutenção incluída é só a corrente ou também a extraordinária? O dano causado pelo hóspede está coberto, e com que franquia? Em quantos dias é substituído um elemento partido, e com que acabamento? As peças de substituição estão garantidas no mesmo acabamento durante todo o contrato?
A última é a que se descobre tarde: uma frente substituída por uma cor da geração seguinte lê-se como um erro no quarto e ainda mais no corredor, onde convivem dois lotes. Na prática, “manutenção incluída” cobre a avaria, enquanto num hotel o caso mais frequente é o dano por uso indevido: as exclusões contam mais do que as inclusões e devem ser pedidas em lista.
Quem pode intervir e reparar o móvel
Uma cláusula que passa quase sempre despercebida: alguns contratos impõem que as intervenções no bem sejam feitas apenas por entidades indicadas pelo locador. Num mobiliário por medida isto significa que o hoteleiro não pode chamar quem o construiu e tem as peças originais, as mesmas ferragens e a mesma carta de cores. Num móvel standard é um incómodo; num elemento saído de uma produção por medida é uma limitação que se paga em dias de quarto parado.
Limites à modificação, ao novo forro e à deslocação do mobiliário
Quem não é proprietário muitas vezes não pode furar, forrar de novo, repintar ou adaptar. Num hotel acontece ter de mudar um roupeiro de sítio depois de uma alteração de layout, ou forrar de novo os cadeirões do lobby quando o tecido cede antes do resto. Se o contrato o proíbe, convém sabê-lo enquanto se negoceia e não enquanto se organiza a intervenção.
Penalizações e custos da saída antecipada do contrato
No alojamento turístico as coisas mudam: vende-se o edifício, muda a gestão, fecha-se um piso para obras. A pergunta a fazer é quanto custa fechar o contrato antecipadamente, com exemplos em números para diferentes anos de vida do contrato. Se a resposta for vaga ou adiada, essa cláusula deve ser escrita antes da assinatura. Vale tanto para o leasing como para o aluguer, onde as penalizações são muitas vezes pesadas nos dois casos.
Seguro do bem e destino da indemnização
Quem paga a apólice, o que cobre, que franquias e, sobretudo: em caso de sinistro a indemnização vai para o hoteleiro ou para o proprietário do bem? Com leasing e aluguer é muitas vezes a segunda hipótese, e as consequências devem ser percebidas antes, porque o quarto fica parado e a renda continua.
Devolução no fim do contrato: desmontagem, transporte e desgaste
A linha mais descurada de todo o contrato. Quem desmonta, quem transporta, a cargo de quem, e com que critérios é avaliado o estado do bem devolvido. Num mobiliário de hotel, depois de anos de serviço, a definição de “desgaste normal” pesa tanto como a renda: sem critérios escritos a avaliação é feita por quem recolhe, e os custos de reposição devem ser pedidos em números.
A vida útil real: porque não usar uma fórmula única
Aqui a conversa volta aos móveis, onde se pode ser preciso. Os elementos de um mobiliário de hotel não se gastam ao mesmo tempo. As estruturas em painel de qualidade contract ou em madeira maciça, se forem bem construídas e mantidas, duram muito: o que cede primeiro são as frentes, as ferragens e os tampos, ou seja, as partes tocadas todos os dias. Têxteis e estofados têm ciclos bastante mais curtos, porque o tecido gasta-se com o uso e a espuma perde capacidade de suporte. Colchões e complementos ficam no meio.
Daqui sai uma conclusão prática: uma só fórmula para todo o projeto é quase sempre a pior escolha. Convém ser dono dos elementos de vida longa, que são também aqueles em que o por medida se paga, e avaliar fórmulas de renda para aquilo que é standard e de ciclo curto. Há ainda uma razão técnica para o aluguer operacional funcionar no mobiliário standard: o locador tem de poder recolocar o bem no fim do contrato, e num roupeiro construído nas medidas exatas de um nicho o valor residual para ele é próximo de zero. O por medida financia-se melhor com leasing ou com crédito.
Leasing e aluguer para alojamentos sazonais
Uma unidade aberta quatro ou cinco meses tem receitas concentradas e custos fixos distribuídos, por isso uma renda igual ao longo de doze meses pesa nos meses de encerramento. Alguns operadores preveem planos com rendas ajustadas à sazonalidade: se não o pedires, não te é proposto.
Há outros dois aspetos que nascem das obras sazonais. A montagem tem de ser programada na janela entre o fecho e a abertura, e numa fórmula de renda essa janela passa a ser um prazo contratual: se o bem chega com a época já começada, pagam-se rendas por algo que não produz.
O armazenamento na época baixa, por outro lado, diz respeito a um bem que não é do hoteleiro: as condições de guarda exigidas pelo contrato têm de ser compatíveis com o armazém que existe de facto. Por fim, há que ter em conta que o desgaste por dia de abertura num alojamento sazonal é maior, porque se trabalha com ocupação alta durante todo o período.
Porque escolher a fórmula em conjunto com o projeto de mobiliário
Deixar a escolha financeira para depois do desenho é o erro que mais custa em silêncio. A fórmula influencia o projeto em pontos muito concretos: por medida ou standard, amovível ou construído no local, um lote único ou vários lotes ao longo do tempo. Decidi-la depois significa descobrir que se desenhou um mobiliário que não pode ser financiado da forma escolhida.
Há também um risco oposto, que se vê nas obras de abertura. O orçamento constrói-se sobre as rubricas previsíveis, depois chegam a alteração nas instalações descoberta com as demolições abertas, a adaptação pedida no licenciamento, o atraso que adia a abertura.
O mobiliário, sendo a última rubrica por ordem cronológica, torna-se aquela em que se corta, e corta-se da maneira errada: baixa-se a qualidade dos materiais em vez de reduzir o número de espaços. Põe-se melamina leve onde era preciso HPL, procura-se o estofado sem homologação em Classe 1 IM (a classe italiana de reação ao fogo), que nos alojamentos turísticos é obrigatória, renuncia-se à peça por medida em troca de uma standard que não encaixa bem.
O sentido de uma fórmula de renda, nesse momento, é manter o fornecimento ao nível projetado enquanto a tesouraria respira: um mobiliário subdimensionado paga-se duas vezes, quando se compra e quando se substitui ao fim de três épocas.
Perguntas frequentes sobre leasing e aluguer de mobiliário para hotel
Compensa comprar ou fazer leasing do mobiliário de um hotel?
Depende da limitação que tens pela frente. A compra tem o custo total mais baixo, mas absorve liquidez no momento em que já se estão a pagar obras e instalações. O leasing custa mais ao longo do tempo, mas liberta tesouraria e deixa intacta a qualidade do fornecimento. Em unidades em abertura ou reabertura a limitação real é quase sempre a liquidez, não o total.
No aluguer operacional o mobiliário passa a ser meu no fim?
Não. O aluguer operacional dá a disponibilidade do bem por um prazo definido: no fim devolve-se, renova-se ou combina-se uma eventual proposta de compra pelo valor residual, se o contrato a previr. Quando, pelo contrário, o texto configura uma compra praticamente certa, a substância da operação muda e deve ser assinalada ao contabilista antes de assinar.
Pode fazer-se leasing de mobiliário por medida?
Sim, e é a fórmula que melhor se adapta ao por medida, porque a sociedade de leasing compra o bem escolhido pelo hoteleiro ao fornecedor que ele indicou. O aluguer operacional funciona, pelo contrário, com bens standard e recolocáveis: num roupeiro construído para um nicho específico o valor residual para o locador é quase nulo, e isso vê-se nas condições.
O leasing afeta a minha capacidade de obter outros financiamentos?
É uma pergunta para o contabilista e para o banco, não para o fornecedor de mobiliário. A forma como cada fórmula é apresentada nas contas e avaliada pelas instituições de crédito varia, por isso, se houver outros investimentos previstos, deve ser verificado antes de te comprometeres com um contrato plurianual. Leva ao consultor o texto completo, não apenas o quadro das rendas.
